En ces temps de crise persistante, nombreux sont les commer\u00e7ants et les soci\u00e9t\u00e9s qui partent en guerre contre les charges superflues et essaient de r\u00e9duire des co\u00fbts pr\u00e9tendument incompressibles.<\/p>\n
Pour ceux qui disposent de locaux d’une superficie sup\u00e9rieure \u00e0 leurs besoins, la tentation est donc grande de sous-louer une partie desdits locaux, afin de r\u00e9duire le poste \u00ab Loyers et charges locatives \u00bb de leur compte de r\u00e9sultat.<\/p>\n
Or, en mati\u00e8re commerciale, le principe est qu’il est interdit de proc\u00e9der \u00e0 une sous-location totale ou partielle de ses locaux (article L.145-31 du Code de Commerce<\/a>).<\/p>\n Cependant, il est possible d’y d\u00e9roger, sous r\u00e9serve de respecter scrupuleusement un certain nombre de r\u00e8gles.<\/p>\n <\/p>\n L’article L.145-31 du Code de Commerce<\/a> pr\u00e9voit effectivement que le bailleur peut renoncer \u00e0 l’interdiction l\u00e9gale de sous-louer des locaux commerciaux, dans la mesure o\u00f9 cette renonciation est exprim\u00e9e dans le bail (A) ou fait l’objet d’un accord extra-contractuel du bailleur (B)<\/p>\n Cette autorisation, qui ne va pas de soi et qui, le cas \u00e9ch\u00e9ant, doit \u00eatre n\u00e9goci\u00e9e par le locataire principal avec le futur bailleur avant la signature du bail, figurera donc express\u00e9ment dans le contrat de bail.<\/p>\n Cette autorisation peut porter sur tout ou partie des locaux lou\u00e9s, voire ne concerner qu’une partie des activit\u00e9s pour l’exploitation desquelles les locaux ont \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 disposition.<\/p>\n M\u00eame sans clause d’autorisation expresse dans le contrat, le bailleur peut, au cas par cas, permettre au locataire principal \u00e0 sous-louer.<\/p>\n Il pourra ainsi, le cas \u00e9ch\u00e9ant, faire \u00e9chec \u00e0 une clause du contrat de bail qui interdit express\u00e9ment la sous-location ou qui la soumet \u00e0 diff\u00e9rentes conditions (dur\u00e9e, forme de la sous-location, qualit\u00e9 du sous-locataire, etc…).<\/p>\n Il est conseill\u00e9 de recueillir l’accord expr\u00e8s <\/b> du bailleur dans une telle situation. En effet, le silence du bailleur, lorsqu’il est appel\u00e9 \u00e0 concourir \u00e0 l’acte de sous-location (cf. II ci-apr\u00e8s), ne saurait valoir acceptation tacite d’une sous-location qui n’aurait pas \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e dans le contrat de bail.<\/p>\n Cette autorisation doit \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 la sous-location, mais rien n’emp\u00eache une r\u00e9gularisation ult\u00e9rieure.<\/p>\n A cet \u00e9gard, il a pu \u00eatre jug\u00e9 que l’accord de sous-location pouvait se d\u00e9duire de la mention \u00ab bon pour accord \u00bb, appos\u00e9e par le repr\u00e9sentant du bailleur, sur une lettre qui lui avait \u00e9t\u00e9 adress\u00e9e par le sous-locataire en vue d’obtenir un accord expr\u00e8s sur des travaux \u00e0 effectuer dans les locaux concern\u00e9s (Cour de Cassation, 3\u00e8me Ch. Civ., 8 avril 1992<\/a>).<\/p>\n De m\u00eame, la connaissance d’une situation de sous-location pendant de nombreuses ann\u00e9es, si elle est d\u00e9montr\u00e9e, peut \u00eatre oppos\u00e9e \u00e0 un bailleur, qui viendrait \u00e0 contester l’avoir autoris\u00e9e : attention, n\u00e9anmoins, car les tribunaux sont souverains dans l’appr\u00e9ciation d’une acceptation tacite du bailleur portant sur cette situation a priori illicite.<\/p>\n Avoir l’accord du propri\u00e9taire bailleur n’est pas suffisant pour sous-louer.<\/p>\n En effet, il faut \u00e9galement l’avoir appel\u00e9 \u00e0 concourir \u00e0 l’acte de sous-location.<\/p>\n Cette exigence peut ais\u00e9ment se comprendre :<\/p>\n – d’une part, si le bail autorise la sous-location mais pose des conditions \u00e0 celle-ci, il faut mettre le bailleur en mesure de constater que lesdites conditions sont respect\u00e9es \u00e0 l’occasion de la sous-location envisag\u00e9e ;<\/p>\n – d’autre part, la sous-location r\u00e9guli\u00e8re offre des pr\u00e9rogatives au bailleur (r\u00e9ajustement du loyer si le sous-loyer pratiqu\u00e9 par le locataire principal est sup\u00e9rieur au loyer que per\u00e7oit le bailleur) et au sous-locataire (droit direct au renouvellement de la sous-location, dans les conditions de celles-ci), de sorte que le bailleur doit pouvoir prendre connaissance des conditions de sous-location<\/p>\n La proc\u00e9dure stipul\u00e9e \u00e0 l’article L.145-31 alin\u00e9a 4 du Code de Commerce<\/a> comprend plusieurs \u00e9tapes :<\/p>\n Cette information doit se faire par acte d’huissier ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception. Id\u00e9alement, l’exploit d’huissier ou la lettre pr\u00e9cisera les indications sur les lieu, date et heure de signature de l’acte.<\/p>\n Dans ce cas, il faut bien entendu pr\u00e9voir, dans l’acte de sous-location, les mentions de comparution relatives au bailleur, qui devient partie intervenante.<\/p>\n Il n’est pas inutile, dans l’acte de sous-location, de rappeler les diligences effectu\u00e9es par le locataire principal aux fins de faire concourir le bailleur \u00e0 l’acte.<\/p>\n Cette proc\u00e9dure est \u00ab a minima<\/i> \u00bb, ce qui signifie que le bail principal peut stipuler des conditions plus restrictives (d\u00e9lai d’information plus long, obligations relatives \u00e0 la pr\u00e9sentation du sous-locataire au bailleur, soumission au bailleur du projet d’acte de sous-location, etc…).<\/p>\n Il est important de noter que ces \u00e9tapes doivent \u00eatre obligatoirement suivies, et ce, m\u00eame si la condition d’autorisation de sous-louer est remplie<\/b>.<\/p>\n A cet \u00e9gard, il a pu \u00eatre jug\u00e9 que le paiement direct de loyers par un sous-locataire, qui n’aurait pas appel\u00e9 le bailleur \u00e0 l’acte, ne saurait valoir renonciation du bailleur \u00e0 faire valoir ses droits au titre du respect de ce m\u00e9canisme.<\/p>\n Une exception, n\u00e9anmoins : l’hypoth\u00e8se o\u00f9 le locataire principal serait dispens\u00e9 par le bailleur, dans des termes et conditions non \u00e9quivoques, de r\u00e9aliser les formalit\u00e9s d’appel du bailleur \u00e0 l’acte de sous-location.<\/p>\n On le voit, sous-louer tout ou partie de ses locaux commerciaux n’est pas n\u00e9cessairement chose ais\u00e9e, m\u00eame si le parcours est finalement tr\u00e8s balis\u00e9.<\/p>\n Le locataire principal, sur le point de conclure son bail commercial et qui envisagerait d’ores et d\u00e9j\u00e0 une sous-location, avec une autorisation de principe, souvent orale, du bailleur, sera bien avis\u00e9 de faire stipuler, dans le bail, les conditions lui permettant de sous-louer sans avoir \u00e0 multiplier les formalit\u00e9s par la suite.<\/p>\n On notera enfin qu’il importe peu que la sous-location consentie soit d\u00e9rogatoire aux dispositions du statut des baux commerciaux : en particulier, une sous-location de moins de deux ans, r\u00e9gie par l’article L.145-5 du Code de Commerce<\/a>, ou encore une sous-location portant sur la seule partie \u00ab habitation \u00bb d’un bail mixte, sera soumise aux conditions de l’article L.145-31 du Code de Commerce<\/a>.<\/p>\n A bon entendeur !<\/p>\n Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En ces temps de crise persistante, nombreux sont les commer\u00e7ants et les soci\u00e9t\u00e9s qui partent en guerre contre les charges superflues et essaient de r\u00e9duire des co\u00fbts pr\u00e9tendument incompressibles. Pour ceux qui disposent de locaux d’une superficie sup\u00e9rieure \u00e0 leurs besoins, la tentation est donc grande de sous-louer une partie desdits locaux, afin de r\u00e9duire le poste \u00ab Loyers et charges locatives \u00bb de leur compte de r\u00e9sultat. Or, en mati\u00e8re commerciale, le principe est qu’il est interdit de proc\u00e9der \u00e0 une sous-location totale ou partielle de ses locaux (article L.145-31 du Code de Commerce). Cependant, il est possible d’y … Continuer la lecture de Sous-louer des locaux commerciaux : comment faire ?<\/span> I. PREMI\u00c8RE CONDITION : UNE AUTORISATION DE SOUS-LOUER DONN\u00c9E PAR LE BAILLEUR <\/b><\/h4>\n
\u00a0A. L’autorisation de sous-louer, stipul\u00e9e dans le bail<\/h5>\n
\u00a0B. L’autorisation de sous-louer, exprim\u00e9e hors contrat<\/h5>\n
II. DEUXI\u00c8ME CONDITION : L’APPEL DU BAILLEUR A INTERVENIR A L’ACTE<\/b><\/h4>\n
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III. CONCLUSION <\/b><\/h4>\n