Alors qu’une partie de la France n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 sevr\u00e9e de soleil cet \u00e9t\u00e9, loin s\u2019en faut, une certaine fi\u00e8vre l\u00e9gislative a enflamm\u00e9 les mois de juin et juillet 2014.<\/p>\n
En particulier, deux lois importantes sont intervenues, \u00e0 savoir la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb)<\/a>, qui a notamment modifi\u00e9 le droit des baux commerciaux (dont l’influence sur le droit des baux d\u00e9rogatoires au statut des baux commerciaux a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9e ici<\/a>) et la loi n\u00b0 2014-856 du 31 juillet 2014 relative \u00e0 l’\u00e9conomie sociale et solidaire (dite loi \u00ab\u00a0ESS\u00a0\u00bb)<\/a>.<\/p>\n Ces deux textes ont un point commun, en ce qu’ils ont chacun institu\u00e9, dans des processus de vente (d’un bien immobilier pour la loi Pinel, d’une entreprise pour la loi ESS), l’intervention pr\u00e9alable de \u00ab\u00a0tiers<\/em>\u00a0\u00bb aux contrats de cession, le terme \u00ab\u00a0tiers<\/em>\u00a0\u00bb \u00e9tant pris dans le sens de l\u2019article 1165 du code civil (\u00e9tranger aux \u00ab\u00a0parties contractantes\u00a0\u00bb).<\/p>\n Lesdits \u00ab\u00a0tiers<\/em>\u00a0\u00bb (le preneur commercial dans la loi Pinel et les salari\u00e9s de l\u2019entreprise dans la loi ESS) disposent d\u00e9sormais respectivement d’un droit de pr\u00e9f\u00e9rence et d’un droit d’information pr\u00e9alable.<\/p>\n La premi\u00e8re partie de cet article s\u2019attache \u00e0 un rapide tour d’horizon du droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur commercial, en cas de vente des locaux lou\u00e9s (article L.145-46-1 du Code de Commerce).<\/p>\n La seconde partie sera relative \u00e0 l\u2019information pr\u00e9alable due aux salari\u00e9s en cas de cession du fonds de commerce ou de la majorit\u00e9 des titres de l\u2019entreprise (articles L.23-10-1 \u00e0 L.23-10-12 et L.141-23 \u00e0 L.141-32 du Code de Commerce).<\/a><\/p>\n Le l\u00e9gislateur a donc institu\u00e9 une nouvelle \u00e9tape (facultative, on le verra) dans le processus de vente des murs d\u2019un local commercial occup\u00e9.<\/p>\n Le propri\u00e9taire-bailleur qui envisage de vendre ledit local doit en effet, dans certains cas, offrir la primeur de l\u2019offre de vente \u00e0 son preneur.<\/p>\n Ce droit est applicable \u00e0 toute cession d\u2019un local commercial \u00ab\u00a0intervenant\u00a0\u00bb \u00e0 compter du 18 d\u00e9cembre 2014\u00a0: la notion d\u2019 \u00ab\u00a0intervention\u00a0\u00bb de la cession est assez floue (signature du compromis\u00a0? signature de l\u2019acte authentique de cession\u00a0?) et il est donc conseill\u00e9 de computer l\u2019ensemble des d\u00e9lais d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent pour tout processus de cession d\u00e9j\u00e0 initi\u00e9.<\/p>\n Egalement, certaines cessions peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es sans que le droit de pr\u00e9f\u00e9rence ne soit mis en \u0153uvre.<\/p>\n Il s\u2019agit\u00a0:<\/p>\n ** de vente unique portant sur plusieurs locaux situ\u00e9s dans le m\u00eame ensemble,<\/p>\n ** de vente d’un local commercial \u00e0 l\u2019un des copropri\u00e9taires dudit ensemble,<\/p>\n ** de toute vente unique portant sur des locaux commerciaux distincts\u00a0;<\/p>\n ** d\u2019une cession globale d’un immeuble comprenant le local commercial concern\u00e9,<\/p>\n ** de la cession d’un local au conjoint du bailleur ou \u00e0 un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.<\/p>\n Il est \u00e9galement \u00e0 noter que le droit de pr\u00e9f\u00e9rence n\u2019est pas d\u2019ordre public\u00a0: aussi, des dispositions particuli\u00e8res du bail commercial, de son acte de renouvellement ou encore d\u2019un avenant, pourraient en \u00e9carter l\u2019application, quel que soit le type de vente, voire l\u2019am\u00e9nager, notamment pour pr\u00e9voir que le preneur conserve une facult\u00e9 de substitution dans l\u2019acquisition (ce que les textes ne pr\u00e9voient pas).<\/p>\n Si le propri\u00e9taire bailleur d’un local commercial souhaite c\u00e9der celui-ci, il en informera son preneur par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception (LRAR), ou remise en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement.<\/p>\n Cette information comprendra, \u00e0 peine de nullit\u00e9\u00a0:<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 les dispositions des 4 1ers alin\u00e9as de l\u2019article L.145-46-1 du code de commerce<\/a><\/b><\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 le prix\u00a0de cession du local concern\u00e9 ;<\/b><\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 les conditions de la vente envisag\u00e9e\u00a0: quant \u00e0 savoir de quelles conditions il s\u2019agit, le texte ne le pr\u00e9cise pas, ce qui laisse une marge d\u2019interpr\u00e9tation \u00e9norme aux juges charg\u00e9s de trancher des litiges sur ce point.\u00a0 L\u2019id\u00e9al serait de soumettre un projet de compromis complet, ce qui ne sera pas toujours possible, mat\u00e9riellement.<\/b><\/p>\n L\u2019information faite au preneur vaudra offre de vente \u00e0 son profit, et il disposera d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois pour se positionner.<\/p>\n S\u2019il accepte cette offre, il en fera part, par \u00e9crit, au bailleur, en pr\u00e9cisant s\u2019il souhaite recourir \u00e0 un emprunt bancaire pour financer l\u2019acquisition.<\/p>\n A compter de sa r\u00e9ponse au bailleur, le preneur dispose de deux mois pour conclure la cession, et de quatre mois s\u2019il sollicite un cr\u00e9dit.<\/p>\n Si les d\u00e9lais sont d\u00e9pass\u00e9s, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente sera \u00ab\u00a0sans effet<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n Les d\u00e9lais sont donc relativement courts\u00a0: le preneur devra \u00eatre particuli\u00e8rement diligent et faire jouer \u00e0 plein, si besoin, le d\u00e9lai d\u2019un mois qui lui est donn\u00e9 pour r\u00e9pondre \u00e0 son bailleur.<\/p>\n Si le preneur commercial ne donne pas suite, mais que le propri\u00e9taire bailleur modifie, en cours de cession, les conditions et le prix dans un sens plus avantageux pour l\u2019acqu\u00e9reur, le propri\u00e9taire bailleur ou le notaire charg\u00e9 de la vente doit reprendre le processus d\u2019information au preneur commercial, qui dispose de nouveau d\u2019une pr\u00e9f\u00e9rence, exer\u00e7able dans les conditions \u00e9voqu\u00e9es ci-dessus.<\/p>\n L\u00e0 encore, on peut s\u2019interroger sur les conditions \u00ab\u00a0plus avantageuses\u00a0\u00bb qui seraient conc\u00e9d\u00e9es\u00a0: si lesdites conditions n\u2019\u00e9taient pas mentionn\u00e9es dans la premi\u00e8re notification faite au preneur, leur modification dans le sens de l\u2019acqu\u00e9reur entra\u00eene-t-elle automatiquement une r\u00e9-ouverture du droit de pr\u00e9f\u00e9rence\u00a0?<\/p>\n Les tribunaux seront probablement amen\u00e9s \u00e0 trancher ce point.<\/p>\n Les seules nullit\u00e9s qui semblent \u00eatre sanctionn\u00e9es sont\u00a0:<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 celle li\u00e9e au contenu de l\u2019information \u00e0 communiquer au preneur\u00a0; la nullit\u00e9 affecte semble-t-il la seule information\u00a0;<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 celle li\u00e9e \u00e0 l\u2019information en cas de conditions et prix \u00ab\u00a0plus avantageux\u00a0\u00bb propos\u00e9s \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur\u00a0: la nullit\u00e9 de la vente serait alors encourue.<\/p>\n Aucune sanction sp\u00e9cifique n\u2019est \u00e9voqu\u00e9e au cas o\u00f9 l\u2019information ferait purement et simplement d\u00e9faut. La logique des sanctions voudrait que la vente soit elle-m\u00eame annulable, mais rien n\u2019\u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9, il ne peut en \u00eatre ainsi, selon le principe \u00ab\u00a0pas de nullit\u00e9 sans texte<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n Dans d\u2019autres types de cession, la jurisprudence a d\u00e9gag\u00e9 un principe d\u2019annulation de l\u2019op\u00e9ration effectu\u00e9e en fraude des droits du titulaire d\u2019un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence si, au moment de la vente, l\u2019acqu\u00e9reur avait connaissance de l\u2019existence d\u2019un pacte et de l\u2019intention du b\u00e9n\u00e9ficiaire de s\u2019en pr\u00e9valoir. Les tribunaux pourraient s\u2019inspirer de cette r\u00e8gle, ce qui obligerait l\u2019acqu\u00e9reur \u00e0 se substituer au propri\u00e9taire bailleur dans l\u2019information du preneur.<\/p>\n Il arrive que des baux commerciaux comprennent d\u00e9j\u00e0 une clause octroyant au preneur un droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur la vente des murs des locaux concern\u00e9s.<\/p>\n Faudra-t-il proc\u00e9der \u00e0 la purge des deux droits de pr\u00e9f\u00e9rence ou seule la purge du droit de pr\u00e9f\u00e9rence \u00ab\u00a0l\u00e9gal\u00a0\u00bb suffira\u00a0?<\/p>\n Le diable se trouvant dans les d\u00e9tails, il est probable que les conditions de mise en \u0153uvre du droit de pr\u00e9f\u00e9rence contractuel diff\u00e8rent, m\u00eame l\u00e9g\u00e8rement, du droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal.<\/p>\n On ne saurait trop conseiller dans ce cas de purger les deux en m\u00eame temps, autant que faire se peut.<\/p>\n Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Alors qu’une partie de la France n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 sevr\u00e9e de soleil cet \u00e9t\u00e9, loin s\u2019en faut, une certaine fi\u00e8vre l\u00e9gislative a enflamm\u00e9 les mois de juin et juillet 2014. En particulier, deux lois importantes sont intervenues, \u00e0 savoir la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb), qui a notamment modifi\u00e9 le droit des baux commerciaux (dont l’influence sur le droit des baux d\u00e9rogatoires au statut des baux commerciaux a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9e ici) et la loi n\u00b0 2014-856 du 31 juillet 2014 relative \u00e0 l’\u00e9conomie sociale et solidaire (dite loi \u00ab\u00a0ESS\u00a0\u00bb). Ces deux textes ont un point … Continuer la lecture de L’\u00e9t\u00e9 (2014) fut chaud \u2013 1\u00e8re partie : le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur commercial<\/span> I. Quelles cessions sont concern\u00e9es\u00a0?<\/strong><\/h4>\n
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II. Comment \u00e7a se passe\u00a0?<\/strong><\/h4>\n
III. Quelle sanction\u00a0?<\/strong><\/h4>\n
IV. Question subsidiaire\u00a0: cumul avec un droit de pr\u00e9f\u00e9rence contractuel<\/strong><\/h4>\n