{"id":116,"date":"2014-11-11T23:32:52","date_gmt":"2014-11-11T22:32:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=116"},"modified":"2018-03-24T13:16:14","modified_gmt":"2018-03-24T12:16:14","slug":"baux-commerciaux-qui-doit-payer-la-taxe-fonciere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/baux-commerciaux-qui-doit-payer-la-taxe-fonciere\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux : qui doit payer la taxe fonci\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"
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Comme chacun sait d\u00e9sormais, la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb)<\/a> a introduit quelques nouveaut\u00e9s dans le r\u00e9gime des baux commerciaux, d’application imm\u00e9diate pour certaines et diff\u00e9r\u00e9es pour d’autres, notamment dans l’attente d’un d\u00e9cret d’application.<\/p>\n

La question qui br\u00fbla rapidement les l\u00e8vres des sp\u00e9cialistes et qui donna quelques sueurs froides aux bailleurs, fut de savoir si la liste des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances \u00ab\u00a0qui, en raison de leur nature, ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire\u00a0\u00bb, pr\u00e9vue par le nouvel article L.145-40-2 du Code de Commerce<\/a>, et que le d\u00e9cret d’application devait dresser, allait interdire aux bailleurs la possibilit\u00e9, entre autres, de faire supporter \u00e0 leurs preneurs le co\u00fbt de la taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n

Rappelons que cette taxe, calcul\u00e9e sur la base de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier donn\u00e9, \u00e0 laquelle sont d\u00e9duits divers abattements, est fix\u00e9e par les collectivit\u00e9s territoriales et devrait normalement (sauf stipulation contraire, donc…) \u00eatre support\u00e9e par le bailleur, propri\u00e9taire du foncier en question.<\/p>\n

Toutefois, quand il s’agit de baux commerciaux, la libert\u00e9 contractuelle est souvent de rigueur.<\/p>\n

Les parties au bail commercial pouvaient donc choisir si la taxe fonci\u00e8re \u00e9tait finalement assum\u00e9e par l’occupant non propri\u00e9taire, \u00e0 savoir le preneur \u00e0 bail commercial, ou par le bailleur : en pratique, son imputation au preneur a souvent constitu\u00e9 l’exemple ultime de la force de n\u00e9gociation du bailleur.<\/p>\n

\n

Le d\u00e9cret n\u00b0 2014-1317 en date du 3 novembre 2014<\/a> est venu en r\u00e9alit\u00e9 confirmer la situation ant\u00e9rieure.
\n<\/strong><\/p>\n

I. Avant la loi Pinel : libert\u00e9 (contractuelle), je crie ton nom<\/strong><\/h4>\n<\/div>\n
A. Le principe<\/em><\/h5>\n<\/div>\n

En mati\u00e8re de baux commerciaux, si un certain nombre de r\u00e8gles rel\u00e8vent de l’ordre public et qu’il ne peut y \u00eatre d\u00e9rog\u00e9, le contrat fait principalement la loi des parties.<\/p>\n

Or, plusieurs contractants font souvent preuve d’une l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 et d’une m\u00e9connaissance, regrettables mais certaines, au moment de signer le bail, certains preneurs, en particulier, venant rapidement \u00e0 s’en mordre les doigts.<\/p>\n

Compte tenu de ce contexte de libert\u00e9 assez large, les bailleurs de locaux commerciaux ont naturellement \u00e9t\u00e9 tent\u00e9s par l’envie de faire supporter \u00e0 leurs preneurs l’int\u00e9gralit\u00e9 des charges annexes \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du bien lou\u00e9.<\/p>\n

On a parl\u00e9 alors de \u00ab\u00a0baux triple net\u00a0\u00bb, \u00e0 savoir nets de charges, imp\u00f4ts et travaux rendus n\u00e9cessaires par l’\u00e9tat de l’immeuble.<\/p>\n

Au sujet des imp\u00f4ts, ont donc fleuri, dans les baux commerciaux, des clauses \u00ab\u00a0balai\u00a0\u00bb, r\u00e9dig\u00e9es peu ou prou comme suit :<\/p>\n

\u00ab\u00a0Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobili\u00e8res, les taxes locatives et tous autres imp\u00f4ts dont les propri\u00e9taires sont responsables \u00e0 un titre quelconque\u00a0\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Cette r\u00e9daction \u00e9tait alors con\u00e7ue, dans l’esprit des bailleurs, pour inclure la taxe fonci\u00e8re, sans la citer express\u00e9ment, pour ne pas \u00e9veiller l’attention du preneur n\u00e9gligent et mal conseill\u00e9.<\/p>\n

Celui-ci devait donc l’assumer chaque ann\u00e9e, alors qu’il n’avait pas une vocation naturelle \u00e0 subir cet imp\u00f4t, lorsque le l\u00e9gislateur l’a institu\u00e9.<\/p>\n

B. La jurisprudence<\/em><\/h5>\n

Les tribunaux ont pris leur temps, mais ils sont venus mettre un frein aux interpr\u00e9tations extensives de clauses qui nuisaient forc\u00e9ment \u00e0 la partie qui s’obligeait (le preneur), car celle-ci ne savait vraisemblablement pas \u00e0 quelle sauce elle allait au final \u00eatre mang\u00e9e.<\/p>\n

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris a men\u00e9 la fronde et, a pu d\u00e9cider qu\u2019une clause d\u2019un bail commercial, qui fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 \u00ab\u00a0tous imp\u00f4ts dont les propri\u00e9taires sont responsables \u00e0 un titre quelconque<\/em>\u00ab\u00a0, doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme faisant r\u00e9f\u00e9rence aux imp\u00f4ts habituellement r\u00e9cup\u00e9rables par le bailleur sur le locataire et que tel n’est pas le cas de la taxe fonci\u00e8re, la taxe sur les bureaux et la taxe additionnelle, leur \u00e9ventuelle r\u00e9cup\u00e9ration devant donc faire l’objet d’une stipulation expresse du bail (CA Paris, 5-3e ch., 3 mars 2010, SCI Perrin Bernard & Cie c\/ St\u00e9 Somarco<\/a>).<\/p>\n

La Cour de Cassation lui a emboit\u00e9 le pas (Cass. 3e\u00a0civ., 26\u00a0mars 2013, n\u00b0\u00a011-24.311<\/a>).<\/p>\n

Pour \u00e9viter toute interpr\u00e9tation dans un sens contraire aux int\u00e9r\u00eats des bailleurs, les baux commerciaux les plus r\u00e9cents comprennent, de mani\u00e8re explicite, une r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la taxe fonci\u00e8re et \u00e0 son imputabilit\u00e9 au preneur.<\/p>\n

II. La Loi Pinel : libert\u00e9, je crains ton nom<\/strong><\/h4>\n

La loi Pinel<\/a> a donc cr\u00e9e l’article L.145-40-2<\/a> dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :<\/p>\n

\u00ab\u00a0Tout contrat de location comporte un inventaire pr\u00e9cis et limitatif des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s \u00e0 ce bail, comportant l’indication de leur r\u00e9partition entre le bailleur et le locataire.<\/em><\/p>\n

(…)<\/p>\n

Un d\u00e9cret en Conseil d’Etat fixe les modalit\u00e9s d’application du pr\u00e9sent article. Il pr\u00e9cise les charges, les imp\u00f4ts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire et les modalit\u00e9s d’information des preneurs.\u00a0\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Figurant au titre des dispositions d’ordre public vis\u00e9es \u00e0 l’article L.145-15 du Code de Commerce<\/a>, cette nouvelle \u00ab\u00a0donne\u00a0\u00bb a pu inqui\u00e9ter, tant du c\u00f4t\u00e9 des bailleurs, qui \u00e9taient en train de n\u00e9gocier une entr\u00e9e dans les lieux ou un renouvellement, que du c\u00f4t\u00e9 des preneurs, qui sentaient bien que l’imputation de ces nouvelles charges aux bailleurs allait \u00eatre compens\u00e9e par une augmentation du loyer corr\u00e9lative.<\/p>\n

De nombreux commentateurs, avis\u00e9s de ce que pourrait \u00eatre le projet de d\u00e9cret, ont rapidement claironn\u00e9 que la taxe fonci\u00e8re serait ins\u00e9r\u00e9e dans cette liste et donc que son imputabilit\u00e9 aux preneurs, par le biais d’une disposition contractuelle, serait interdite.<\/p>\n

Tel n’a pas \u00e9t\u00e9 le cas.<\/p>\n

III. Le d\u00e9cret d’application : libert\u00e9, j’\u00e9cris ton nom<\/strong><\/h4>\n

Finalement, le d\u00e9cret d’application, parmi diverses dispositions, a ins\u00e9r\u00e9 un article R.145-35 <\/a>dans le Code de Commerce, dont le 3\u00b0 pr\u00e9voit :<\/p>\n

\u00ab\u00a0Ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire : <\/em>
\n (…)<\/em>
\n 3\u00b0 Les imp\u00f4ts, notamment la contribution \u00e9conomique territoriale, taxes et redevances dont le redevable l\u00e9gal est le bailleur ou le propri\u00e9taire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire la taxe fonci\u00e8re et les taxes additionnelles \u00e0 la taxe fonci\u00e8re ainsi que les imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9s \u00e0 l’usage du local ou de l’immeuble ou \u00e0 un service dont le locataire b\u00e9n\u00e9ficie directement ou indirectement (…)\u00a0\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Il est \u00e0 noter qu’auparavant, aucun texte n’\u00e9voquait le sujet de la taxe fonci\u00e8re dans le r\u00e9gime des baux commerciaux et que c’est donc une \u00ab\u00a0nouvelle\u00a0\u00bb nouveaut\u00e9 que nous offre le d\u00e9cret.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de cette r\u00e9daction qu’au final… rien ne change !<\/p>\n

Tant le principe (la libert\u00e9 contractuelle) que la jurisprudence ant\u00e9rieure (n\u00e9cessit\u00e9 d’une mention sp\u00e9ciale visant l’imputabilit\u00e9 de la taxe fonci\u00e8re au preneur) vont survivre \u00e0 la loi Pinel et \u00e0 son d\u00e9cret d’application.<\/p>\n

Cet article \u00e9tant applicable pour les baux conclus ou renouvel\u00e9s post\u00e9rieurement au 5 novembre 2014, les r\u00e9dacteurs d’acte seront donc avis\u00e9s de r\u00e9server un sort explicite \u00e0 la taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n

 <\/p>\n

Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Comme chacun sait d\u00e9sormais, la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb) a introduit quelques nouveaut\u00e9s dans le r\u00e9gime des baux commerciaux, d’application imm\u00e9diate pour certaines et diff\u00e9r\u00e9es pour d’autres, notamment dans l’attente d’un d\u00e9cret d’application. La question qui br\u00fbla rapidement les l\u00e8vres des sp\u00e9cialistes et qui donna quelques sueurs froides aux bailleurs, fut de savoir si la liste des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances \u00ab\u00a0qui, en raison de leur nature, ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire\u00a0\u00bb, pr\u00e9vue par le nouvel article L.145-40-2 du Code de Commerce, et que le d\u00e9cret d’application devait dresser, allait interdire aux … Continuer la lecture de Baux commerciaux : qui doit payer la taxe fonci\u00e8re ?<\/span> →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-116","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-publications"],"yoast_head":"\nBaux commerciaux : qui doit payer la taxe fonci\u00e8re ? - Publications Neuman Avocat<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Qui doit payer la taxe fonci\u00e8re, dans un bail commercial ? 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