Lorsque l\u2019on exploite une activit\u00e9 commerciale, on pense g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 assurer prioritairement son quotidien, puis, si tout se passe bien, son futur et celui de ses proches.<\/p>\n
Mais, sur le chemin de la prosp\u00e9rit\u00e9 se trouve parfois l\u2019infranchissable obstacle de la mort.<\/p>\n
Qui pense aux cons\u00e9quences de sa propre mort au jour o\u00f9 il signe, en tant que personne physique, un bail commercial, qui engage sur 3, 6, 9 ans, voire plus\u00a0?<\/p>\n
Hormis le r\u00e9dacteur d\u2019acte avis\u00e9, qui \u00e9voquera le sujet tabou, peu de baux comportent des mentions sur les cons\u00e9quences d\u2019une situation qu\u2019il est pourtant difficile d\u2019\u00e9luder, que ce soit pour le bailleur ou le preneur.<\/p>\n
C\u2019est l’article\u00a01742 du Code civil<\/a> qui parle le mieux du sujet\u00a0: applicable en mati\u00e8re de baux commerciaux, il pr\u00e9voit\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0le contrat de louage n’est pas r\u00e9solu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur\u00a0\u00bb.<\/p><\/blockquote>\n Le d\u00e9c\u00e8s du preneur commercial ou de son bailleur ne met donc pas un terme au bail commercial.<\/p>\n Mais il est de nature \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des interrogations l\u00e9gitimes sur la personne de ceux qui restent.<\/p>\n Lorsque les r\u00e8glements ont lieu par virement, le preneur sera avis\u00e9 de poursuivre ce mode de paiement, tant qu\u2019il n\u2019aura pas re\u00e7u de contrordre de la part des h\u00e9ritiers ou d\u2019un notaire en charge de la succession.<\/p>\n Si les paiements ont lieu par ch\u00e8que, le preneur aura tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 disposer de documents officiels permettant de justifier de la personne des h\u00e9ritiers (en particulier de l\u2019existence d\u2019un usufruitier, qui aurait vocation \u00e0 appr\u00e9hender les loyers).<\/p>\n A d\u00e9faut, il versera les loyers entre les mains du notaire en charge de la succession et, s\u2019il n\u2019y en a pas (oui, \u00e7\u2019arrive encore de nos jours\u00a0!), fera nommer judiciairement un administrateur, qui recevra les fonds pour le compte de la succession en cours de r\u00e8glement.<\/p>\n Si le preneur souhaite, par exemple, faire d\u00e9livrer un cong\u00e9 ou une demande de renouvellement de bail, \u00e0 qui la transmettre, si le bailleur n\u2019est plus\u00a0?<\/p>\n Lorsque le preneur ne connait pas les h\u00e9ritiers, il devra se tourner vers les tribunaux et demander qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nomm\u00e9\u00a0: il lui notifiera alors son cong\u00e9 ou sa demande de renouvellement.<\/p>\n En revanche, s’il connait un ou plusieurs h\u00e9ritiers, il suffit qu\u2019il notifie sa demande \u00e0 l\u2019un d\u2019entre eux pour qu\u2019elle soit valable (CA Bordeaux, 4\u00a0avr. 1991<\/strong><\/em>).<\/p>\n Il a toutefois \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que, lorsque le preneur a connaissance du d\u00e9c\u00e8s du bailleur et que la situation d\u00e9coulant de ce d\u00e9c\u00e8s peut \u00eatre connue en effectuant des recherches \u00e9l\u00e9mentaires aupr\u00e8s du service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re, la demande de renouvellement qui n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e \u00e0 l\u2019usufruitier et au nu-propri\u00e9taire, h\u00e9ritiers du bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9, est irr\u00e9guli\u00e8re (CA Toulouse, 2\u00e8me ch. 1\u00e8re sect., 31\u00a0juill. 2012<\/strong><\/em>).<\/p>\n S\u2019est en effet pos\u00e9e la question de savoir si un cong\u00e9 pouvait valablement \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 par des personnes autres que le bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9.<\/p>\n La Cour de cassation s\u2019\u00e9tait semble-t-il positionn\u00e9e de mani\u00e8re tranch\u00e9e, en consid\u00e9rant que \u00ab\u00a0le cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 au nom d’une personne d\u00e9c\u00e9d\u00e9e est entach\u00e9 d’une irr\u00e9gularit\u00e9 de fond\u00a0\u00bb (Cass. 3e\u00a0civ., 19\u00a0mars 1997<\/strong><\/em><\/a>).<\/p>\n Ainsi en fut-il d\u2019un cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 par la succession du bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9, groupement d\u00e9pourvu de la personnalit\u00e9 morale (CA Paris, P\u00f4le 5, ch. 3, 6\u00a0juin 2012<\/strong><\/em>).<\/p>\n Cependant, en application de l\u2019article 2008 du Code civil<\/a>, qui pr\u00e9voit\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0Si le mandataire ignore la mort du mandant ou l’une des autres causes qui font cesser le mandat, ce qu’il a fait dans cette ignorance est valide.\u00a0\u00bb<\/p><\/blockquote>\n il a \u00e9t\u00e9 admis que le mandataire du bailleur (un administrateur de biens, par exemple) qui n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 du d\u00e9c\u00e8s de son mandant, a d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 valable au preneur, si, ce faisant, il est rest\u00e9 dans les limites de son mandat (Cass. 3e\u00a0civ., 19\u00a0juill. 1995<\/strong><\/em><\/a>).<\/p>\n Normalement, ses h\u00e9ritiers\u00a0: encore faut-il, l\u00e0 aussi, qu\u2019ils soient connus du bailleur.<\/p>\n Dans la mesure o\u00f9 celui-ci a connaissance du d\u00e9c\u00e8s de son preneur, il doit faire toute diligence pour identifier les h\u00e9ritiers, s\u2019ils existent. En effet, s\u2019il d\u00e9cidait, par exemple, de d\u00e9livrer un cong\u00e9, celui-ci ne serait valable qu\u2019\u00e0 condition que tous les h\u00e9ritiers l\u2019aient re\u00e7u.<\/p>\n Si le bailleur ne connait qu\u2019un seul h\u00e9ritier, il est conseill\u00e9 qu\u2019il enjoigne celui-ci, par sommation interpellative, de lui communiquer le nom des autres h\u00e9ritiers ou, encore mieux, celui du notaire en charge de la succession qui lui transmettra les informations utiles (notamment les pr\u00e9nom, nom et adresse desdits h\u00e9ritiers).<\/p>\n A d\u00e9faut, tout comme dans le cas du bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9, il convient de saisir un administrateur par voie judiciaire, avant de signifier tout cong\u00e9.<\/p>\n Dans un tel cas, la dette de loyer n\u2019est pas transmise et les h\u00e9ritiers ne sont pas tenus des arri\u00e9r\u00e9s de loyer qui auraient couru jusqu\u2019au jour de la renonciation \u00e0 succession (CA Paris, 6e ch. B, 16 janvier 2003<\/strong><\/em>).<\/p>\n Si le preneur n\u2019a pas d\u2019h\u00e9ritier ou de l\u00e9gataire, le bailleur pourra mettre en \u0153uvre la clause r\u00e9solutoire pour d\u00e9faut de r\u00e8glement des loyers et d\u00e9faut d\u2019exploitation du local, si une clause du bail (fr\u00e9quemment stipul\u00e9e) pr\u00e9voit que les locaux doivent faire l\u2019objet d\u2019une exploitation permanente.<\/p>\n S\u2019il existe une pluralit\u00e9 d\u2019h\u00e9ritiers et que ceux-ci ne renoncent pas \u00e0 la succession, \u00e0 d\u00e9faut de clause dans le bail commercial pr\u00e9voyant la solidarit\u00e9 passive en cas de d\u00e9c\u00e8s, les h\u00e9ritiers sont tenus conjointement des loyers et non solidairement. Ainsi, par exemple, s\u2019il existe trois h\u00e9ritiers, chacun sera tenu \u00e0 hauteur d\u2019un tiers des dettes locatives.<\/p>\n Il en sera n\u00e9anmoins diff\u00e9remment si tous les h\u00e9ritiers reprennent ensemble l\u2019exploitation, car dans ce cas, la solidarit\u00e9 nait de la nature commerciale de l\u2019obligation dont ils deviennent d\u00e9biteurs (Cass. com., 16\u00a0janv. 1990<\/strong><\/em><\/a>).<\/p>\n Certes, le bail commercial se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019un de ses contractants\u00a0: mais, dans quel \u00e9tat se trouve-t-il, une fois parvenu entre les mains des h\u00e9ritiers du d\u00e9funt\u00a0?<\/p>\n Pour les h\u00e9ritiers du bailleur, c\u2019est un bloc monolithique qui leur parvient.<\/p>\n Ainsi sont-ils tenus des obligations qui \u00e9taient celles du d\u00e9funt, notamment en ce qui concerne les travaux que celui-ci s\u2019\u00e9tait engag\u00e9 \u00e0 entreprendre, \u00e0 sa charge, dans les locaux objet du bail.<\/p>\n A titre d\u2019exemple, si un cong\u00e9 avec refus de renouvellement avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 du vivant du bailleur, les h\u00e9ritiers seraient alors tenus au paiement de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction qui pourrait \u00eatre due.<\/p>\n Reprendre le commerce du d\u00e9funt peut avoir un int\u00e9r\u00eat patrimonial certain, pour ses h\u00e9ritiers.<\/p>\n Toutefois, cette reprise peut parfois n\u00e9cessiter un certain temps de pr\u00e9paration, pendant lequel l\u2019exploitation sera interrompue.<\/p>\n Or, comme indiqu\u00e9 ci-dessus, il n\u2019est pas rare que le bail pr\u00e9voie, parmi les obligations du preneur, l\u2019engagement d\u2019exploiter de mani\u00e8re ininterrompue son activit\u00e9 dans les locaux lou\u00e9s.<\/p>\n Dans un tel cas, les tribunaux sont assez compr\u00e9hensifs et permettent aux h\u00e9ritiers de ne pas reprendre l\u2019activit\u00e9 commerciale imm\u00e9diatement, sous r\u00e9serve qu\u2019ils le fassent dans un d\u00e9lai \u00ab\u00a0raisonnable \u00bb apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s (CA Paris, 1\u00e8re ch., Sect. urg., 18 novembre 1986<\/strong><\/em>).<\/p>\n Il a pu \u00eatre jug\u00e9 qu\u2019un d\u00e9lai d\u2019une ann\u00e9e, suite au d\u00e9c\u00e8s, \u00e9tait trop long et ne justifiait pas la non-exploitation du fonds (CA Paris, 14\u00e8me ch. B, \u00a015 d\u00e9cembre 1983<\/strong><\/em>).<\/p>\n Il peut \u00eatre conseill\u00e9, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de faire exploiter le fonds, \u00e0 tout le moins, par un salari\u00e9 du preneur d\u00e9c\u00e9d\u00e9 ou, si le bail ne l\u2019interdit pas, un locataire-g\u00e9rant.<\/p>\n Rappelons que l\u2019immatriculation au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s du preneur constitue l\u2019une des conditions que doit remplir le preneur qui souhaite b\u00e9n\u00e9ficier de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale et donc, d\u2019un droit au renouvellement du bail.<\/p>\n Ladite condition s’appr\u00e9cie, soit \u00e0 la date du cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 par le bailleur, soit au jour de la demande de renouvellement \u00e9mise par le preneur.<\/p>\n Si le fonds de commerce n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9 \u00e0 l\u2019un des h\u00e9ritiers ou que personne ne l\u2019exploite suite au d\u00e9c\u00e8s du preneur, il existe un risque de r\u00e9siliation du bail, en cas de d\u00e9livrance d\u2019un cong\u00e9 par le bailleur dans l\u2019intervalle.<\/p>\n Pour pallier cette difficult\u00e9, l’article L. 145-1, III du Code de commerce <\/a>pr\u00e9voit qu’en cas de d\u00e9c\u00e8s du titulaire du bail, le statut des baux commerciaux peut \u00eatre revendiqu\u00e9 par les h\u00e9ritiers ou ayants droit du preneur d\u00e9c\u00e9d\u00e9, dans la mesure o\u00f9, m\u00eame s\u2019ils n\u2019exploitent pas le fonds, ils demandent le maintien de l’immatriculation du d\u00e9funt pour les besoins de sa succession.<\/p>\n Cette demande, qui s\u2019effectue conform\u00e9ment aux articles R.\u00a0123-46 7\u00b0 et 8\u00b0 du Code de commerce<\/a>, entra\u00eene un maintien du b\u00e9n\u00e9ficie du statut pour une dur\u00e9e d’un an renouvelable une fois.<\/p>\n Dans cette hypoth\u00e8se, les h\u00e9ritiers ayant accept\u00e9 la succession doivent-ils n\u00e9cessairement payer les loyers jusqu\u2019\u00e0 l\u2019expiration de la p\u00e9riode triennale\u00a0en cours ?<\/p>\n La loi Pinel du 18 juin 2014 est r\u00e9cemment intervenue sur ce sujet, en ajoutant \u00e0 l\u2019article L. 145-4 du Code de commerce,\u00a0<\/a>la facult\u00e9 pour les ayants droit du preneur d\u00e9c\u00e9d\u00e9 de donner cong\u00e9, \u00e0 tout moment, dans les formes et d\u00e9lais de l’article L. 145-9 dudit code<\/a>.<\/p>\n Toutefois, seules les successions ouvertes apr\u00e8s le 19 juin 2014 sont concern\u00e9es.<\/p>\n Peut-on \u00e9voquer cet \u00e9v\u00e9nement dans un bail commercial\u00a0et anticiper ses cons\u00e9quences (\u00e0 d\u00e9faut du moment)?<\/p>\n L\u2019article L.145-9 alin\u00e9a 3 du Code de commerce<\/a> le pr\u00e9voit indirectement\u00a0:<\/p>\n \u00a0\u00ab\u00a0Le bail dont la dur\u00e9e est subordonn\u00e9e \u00e0 un \u00e9v\u00e9nement dont la r\u00e9alisation autorise le bailleur \u00e0 demander la r\u00e9siliation ne cesse, au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois \u00e0 l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la r\u00e9alisation de l’\u00e9v\u00e9nement pr\u00e9vu au contrat.\u00a0\u00bb<\/p><\/blockquote>\n Il est donc possible de stipuler que le bail sera r\u00e9sili\u00e9 lorsque surviendra un \u00e9v\u00e9nement express\u00e9ment envisag\u00e9 \u00e0 l’avance, qui peut \u00eatre\u00a0 le d\u00e9c\u00e8s de l’une ou l’autre des parties.<\/p>\n Cependant, cette r\u00e9siliation ne peut pas \u00eatre mise en \u0153uvre pendant les neuf premi\u00e8res ann\u00e9es du bail\u00a0: si le d\u00e9c\u00e8s se produit pendant cette p\u00e9riode, la r\u00e9siliation ne prendra effet qu’\u00e0 expiration de cette dur\u00e9e incompressible.<\/p>\n Toutefois, la survenance de cet \u00e9v\u00e9nement ne peut pas priver le preneur de sa propri\u00e9t\u00e9 commerciale\u00a0: aussi, cette cause conventionnelle de r\u00e9siliation ne saurait constituer un obstacle au versement au preneur d’une indemnit\u00e9 d’\u00e9viction.<\/p>\n La loi et la convention permettent donc d\u2019am\u00e9nager les suites d\u2019un d\u00e9c\u00e8s de l\u2019une des parties \u00e0 un bail commercial.<\/p>\n Il n\u2019en demeure pas moins que cette situation, exceptionnelle et pourtant tristement banale, ouvre une zone de turbulences dans l\u2019ex\u00e9cution du bail, qui implique une vigilance particuli\u00e8re et une bonne connaissance des r\u00e8gles applicables.<\/p>\n Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lorsque l\u2019on exploite une activit\u00e9 commerciale, on pense g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 assurer prioritairement son quotidien, puis, si tout se passe bien, son futur et celui de ses proches. Mais, sur le chemin de la prosp\u00e9rit\u00e9 se trouve parfois l\u2019infranchissable obstacle de la mort. Qui pense aux cons\u00e9quences de sa propre mort au jour o\u00f9 il signe, en tant que personne physique, un bail commercial, qui engage sur 3, 6, 9 ans, voire plus\u00a0? Hormis le r\u00e9dacteur d\u2019acte avis\u00e9, qui \u00e9voquera le sujet tabou, peu de baux comportent des mentions sur les cons\u00e9quences d\u2019une situation qu\u2019il est pourtant difficile d\u2019\u00e9luder, que ce … Continuer la lecture de La mort dans les baux commerciaux<\/span> 1.1. Le d\u00e9c\u00e8s du bailleur<\/h5>\n
a) La premi\u00e8re question qui peut se poser, principalement pour le preneur, est de savoir qui recevra les loyers, si le bailleur d\u00e9c\u00e8de.<\/h6>\n
b) A qui le preneur doit-il adresser les actes importants de la vie d\u2019un bail commercial, une fois le bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9\u00a0?<\/h6>\n
c) Un autre sujet est celui de la validit\u00e9 des actes r\u00e9alis\u00e9s pour le compte du bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9.<\/h6>\n
1.2. Le d\u00e9c\u00e8s du preneur<\/h5>\n
a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Qui se substitue au preneur commercial, personne physique\u00a0d\u00e9c\u00e9d\u00e9 ?<\/h6>\n
b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les h\u00e9ritiers sont normalement tenus du paiement des loyers\u00a0: ils peuvent cependant d\u00e9cider de renoncer \u00e0 la succession, selon certaines formes pr\u00e9cis\u00e9es par la loi (articles 804 et suivants du Code civil<\/a>).<\/h6>\n
II. Apr\u00e8s la mort, que reste-t-il ?<\/h4>\n
2.1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 L\u2019arriv\u00e9e du bail dans le patrimoine des h\u00e9ritiers du bailleur<\/h5>\n
2.2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 L\u2019arriv\u00e9e du bail dans le patrimoine des h\u00e9ritiers du preneur<\/h5>\n
a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Quid en cas d\u2019interruption de l\u2019activit\u00e9 commerciale\u00a0?<\/h6>\n
b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Quid en cas d\u2019absence d\u2019immatriculation des h\u00e9ritiers au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s\u00a0?<\/h6>\n
c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Quid si les h\u00e9ritiers ne veulent pas poursuivre l\u2019exploitation ?<\/h6>\n
III. La mort\u2026 que peut-on y faire ?<\/h4>\n
IV.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Conclusion<\/h4>\n