{"id":159,"date":"2016-07-26T17:58:23","date_gmt":"2016-07-26T16:58:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=159"},"modified":"2019-05-13T12:01:55","modified_gmt":"2019-05-13T11:01:55","slug":"baux-commerciaux-3-6-9-apres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/baux-commerciaux-3-6-9-apres\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux : 3, 6, 9\u2026 et apr\u00e8s ?"},"content":{"rendered":"<div class=\"\\&quot;article-text\\&quot;\">\n<p><strong><em>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec S\u00e9bastien Pottemain, stagiaire<br \/>\n<\/em><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En mati\u00e8re de baux, on \u00e9voque souvent l\u2019expression de \u00ab\u00a0<strong><em>Bail 3\/6\/9<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p>Si ces chiffres ont une signification r\u00e9elle dans le droit des baux commerciaux, l\u2019expression est \u00e9galement utilis\u00e9e couramment pour les baux d\u2019habitation.<\/p>\n<p>Cela vient probablement du fait qu\u2019un bail \u00ab\u00a0<em>classique<\/em>\u00a0\u00bb d\u2019habitation, soumis \u00e0 la <strong><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989<\/a><\/strong>, ne peut \u00eatre rompu par le bailleur avant 3 ans et sa reconduction s\u2019effectue par des p\u00e9riodes similaires de 3 ans.<\/p>\n<p>Toutefois, c\u2019est le fameux \u00ab\u00a0<strong><em>9<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb qui diff\u00e9rencie les baux commerciaux des baux d\u2019habitation.<\/p>\n<p>En effet, la dur\u00e9e minimale d\u2019un bail commercial en application des articles <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCode.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idSectionTA=LEGISCTA000006161262&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>L145-1 et suivants du Code de Commerce<\/strong><\/a>, est de 9 ans\u00a0: elle est d\u2019ordre public, de sorte que si, conventionnellement, la dur\u00e9e d\u2019un bail commercial \u00e9tait fix\u00e9e \u00e0 moins de 9 ans, cette stipulation ne serait pas opposable au preneur (sauf, bien entendu, si l\u2019on se trouve dans un <strong><a href=\"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/le-bail-derogatoire-prend-de-plus\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">bail d\u00e9rogatoire<\/a><\/strong>).<\/p>\n<p>Quand on dit \u00ab\u00a0<em>dur\u00e9e minimale<\/em>\u00a0\u00bb, on se met bien entendu du c\u00f4t\u00e9 du bailleur, qui s\u2019engage de mani\u00e8re ferme pour au moins 9 ans.<\/p>\n<p>La situation du preneur, elle, est diff\u00e9rente\u00a0: en effet, ce dernier dispose, de par la loi et plus particuli\u00e8rement de l\u2019alin\u00e9a 3 de l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000031012845&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article L 145-4 du Code de Commerce<\/strong><\/a>, d\u2019une facult\u00e9 de r\u00e9siliation tous les trois ans, sous r\u00e9serve de respecter un pr\u00e9avis d\u2019au moins 6 mois.<\/p>\n<p>D\u2019o\u00f9 un \u00ab\u00a0<strong><em>Bail 3\/6\/9<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>3 et 6, au gr\u00e9 du preneur\u00a0;<\/li>\n<li>9 au gr\u00e9 des deux parties.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mais, apr\u00e8s les 9 ann\u00e9es, que se passe-t-il, concr\u00e8tement\u00a0?<\/p>\n<p>Le passage de ce cap peut avoir des cons\u00e9quences aussi bien en termes de p\u00e9rennit\u00e9 de l&rsquo;engagement contractuel, que de modalit\u00e9s financi\u00e8res de la relation locative.<\/p>\n<p>4 hypoth\u00e8ses sont \u00e0 envisager.<\/p>\n<h3><\/h3>\n<h3><strong>1.\u00a0\u00a0 3, 6, 9\u2026 0<\/strong><\/h3>\n<p>A l\u2019issue des neuf premi\u00e8res ann\u00e9es du bail, le bailleur retrouve sa libert\u00e9, en quelque sorte.<\/p>\n<p>Il a de nouveau le droit, dont il a \u00e9t\u00e9 nettement priv\u00e9 auparavant, de mettre un terme unilat\u00e9ral au bail.<\/p>\n<p>Pendant ces 9 premi\u00e8res ann\u00e9es, les motifs de rupture anticip\u00e9e du bail, \u00e0 l\u2019initiative du bailleur, sont en effet limit\u00e9s :<\/p>\n<p>&#8211; l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000031012845&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article L 145-4 alin\u00e9a 3 du Code de Commerce<\/strong><\/a> pr\u00e9voit la possibilit\u00e9, pour le bailleur, de r\u00e9silier le bail \u00e0 l\u2019issue de chaque p\u00e9riode triennale, dans les hypoth\u00e8ses suivantes\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Le bailleur va construire, reconstruire ou sur\u00e9lever l&rsquo;immeuble existant (articles <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000006221801&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>L 145-18<\/strong><\/a> et <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000006221806&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>L 145-21 du Code de Commerce<\/strong><\/a>) ;<\/li>\n<li>Il veut r\u00e9affecter le local d&rsquo;habitation accessoire aux locaux commerciaux (cas du bail mixte) \u00e0 un usage d\u2019habitation, si le preneur ne l\u2019a pas fait (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000006221852&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324&amp;categorieLien=id&amp;oldAction=&amp;nbResultRech=\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article L 145-23-1 du code de commerce<\/strong><\/a>)\u00a0; \u00a0ou<\/li>\n<li>Il veut ex\u00e9cuter des travaux prescrits ou autoris\u00e9s dans le cadre d&rsquo;une op\u00e9ration de restauration immobili\u00e8re et en cas de d\u00e9molition de l&rsquo;immeuble dans le cadre d&rsquo;un projet de renouvellement urbain<\/li>\n<\/ul>\n<p>&#8211; les cas de mis en \u0153uvre de la clause r\u00e9solutoire contenue dans le bail commercial.<\/p>\n<p>Si ces hypoth\u00e8ses ne se r\u00e9alisent pas, \u00e0 l\u2019issue d\u2019une p\u00e9riode de neuf ans (en r\u00e9alit\u00e9 au moins six mois avant l\u2019issue de ladite p\u00e9riode), le bailleur pourra donner cong\u00e9 au preneur, sans n\u00e9cessairement lui proposer un renouvellement de son bail.<\/p>\n<p>Il se retrouve alors sur un pied de \u00ab\u00a0<em>presque<\/em>\u00a0\u00bb \u00e9galit\u00e9 avec le preneur qui peut faire la m\u00eame chose.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0<em>Presque<\/em>\u00a0\u00bb, car s&rsquo;il refuse de renouveler le bail, le bailleur devra\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>soit offrir de payer au preneur une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction (qui peut \u00eatre \u00e9lev\u00e9e),<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>soit, s&rsquo;il n\u2019entend pas indemniser le preneur, se pr\u00e9valoir d\u2019un motif grave et l\u00e9gitime (le non-respect de stipulations du bail peut en faire partie), ou lui d\u00e9nier le b\u00e9n\u00e9fice du statut des baux commerciaux (par exemple, dans le cas o\u00f9 le preneur n\u2019est pas immatricul\u00e9 au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s).<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>2.\u00a0\u00a0 3, 6, 9\u2026.10<\/strong><\/h3>\n<p>Ant\u00e9rieurement \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>loi Pinel<\/strong><\/a>, l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000029108759&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>L 145-34 du Code de Commerce<\/strong><\/a> disposait que, lors du renouvellement d\u2019un bail d\u2019une dur\u00e9e de 9 ans, le loyer \u00e9tait plafonn\u00e9 en fonction des variations d\u2019un indice.<\/p>\n<p>En pratique, les bailleurs (d&rsquo;abord les institutionnels, puis un peu tout le monde) se sont adapt\u00e9s en imposant, contractuellement, une dur\u00e9e de bail sup\u00e9rieure \u00e0 9 ans.<\/p>\n<p>Il n&rsquo;\u00e9tait donc pas rare de trouver des baux commerciaux d\u2019une dur\u00e9e de 10 ans, uniquement pour contourner la r\u00e8gle du plafonnement et permettre de fixer le loyer de renouvellement \u00e0 sa valeur locative r\u00e9elle, sans pour autant proroger \u00e0 l&rsquo;envi la dur\u00e9e \u00ab\u00a0<em>maximale<\/em>\u00a0\u00bb du bail.<\/p>\n<p>La loi Pinel est venue apporter des modifications audit article<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000029108759&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> <strong>L 145-34 du Code de Commerce<\/strong><\/a>, en limitant l&rsquo;impact d&rsquo;un d\u00e9plafonnement rendu automatique du fait d\u2019une dur\u00e9e contractuelle du bail sup\u00e9rieure \u00e0 9 ans.<\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, la loi a ainsi instaur\u00e9 un \u00ab\u00a0<em>plafonnement du d\u00e9plafonnement<\/em>\u00a0\u00bb du loyer, lequel, pour simplifier, ne peut prendre \u00ab\u00a0<em>que<\/em>\u00a0\u00bb 10 % de plus par an, jusqu&rsquo;\u00e0 atteindre la valeur locative applicable.<\/p>\n<p>L\u2019objectif de ce m\u00e9canisme est d&rsquo;\u00e9viter que les bailleurs ne proc\u00e8dent \u00e0 de trop grosses augmentations de loyer, qui alourdiraient soudainement et parfois trop fortement les charges de certains commer\u00e7ants.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>3.\u00a0\u00a0 3, 6, 9\u2026 12<\/strong><\/h3>\n<p>Certains bailleurs poussent pour disposer d&rsquo;un bail commercial de douze ans.<\/p>\n<p>En r\u00e9alit\u00e9, il existe deux raisons distinctes\u00a0:<\/p>\n<p>&#8211; Si le bail est d\u2019une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 12 ans (douze ans + 1 jour au moins), il doit n\u00e9cessairement \u00eatre pass\u00e9 devant notaire ou d\u00e9pos\u00e9 au rang des minutes d&rsquo;un notaire.<\/p>\n<p>Le bailleur disposera ainsi d\u2019un titre ex\u00e9cutoire\u00a0: le contrat de bail notari\u00e9 lui permet de ne pas passer devant un juge s\u2019il entend, par exemple, recouvrer des loyers impay\u00e9s et il pourra directement le communiquer \u00e0 un huissier, qui pourra proc\u00e9der \u00e0 toute saisie utile.<\/p>\n<p>Un tel bail a n\u00e9anmoins une contrepartie financi\u00e8re: en effet, il doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 au Service de la Publicit\u00e9 Fonci\u00e8re, ce qui g\u00e9n\u00e8re le paiement de\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000006305325&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article 742 du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts<\/strong><\/a>),<\/li>\n<li>la contribution de s\u00e9curit\u00e9 immobili\u00e8re (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;idArticle=LEGIARTI000022333099&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article 881 K du<\/strong> <strong>Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts<\/strong><\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La base de calcul est\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>soit le cumul de tous les loyers sur la dur\u00e9e du bail, augment\u00e9 des charges impos\u00e9es au preneur,<\/li>\n<li>soit, si elle est sup\u00e9rieure, la valeur locative r\u00e9elle des biens lou\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les taxes concern\u00e9es s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 0,81496 % de ladite base.<\/p>\n<p>Pour un bail de douze ans et un loyer mensuel, charges comprises, de 3.000 \u20ac HT, les sommes \u00e0 acquitter s\u2019\u00e9l\u00e8veraient \u00e0 3.520 \u20ac, que le preneur peut avoir \u00e0 r\u00e9gler, par une stipulation expresse du bail en ce sens.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&#8211; Si la dur\u00e9e contractuelle du bail est de 9 ans, mais qu\u2019\u00e0 son terme, il y a poursuite de la relation locative, sans qu\u2019un renouvellement ne soit officialis\u00e9, les parties se trouvent dans la situation d&rsquo;une \u00ab\u00a0<em>prolongation tacite<\/em>\u00a0\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000006221640&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article L 145-9 alin\u00e9a 2 du Code de Commerce<\/strong><\/a>).<\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, le bail d&rsquo;origine se poursuit, aux m\u00eames droits et conditions.<\/p>\n<p>Le bailleur sera g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 l\u2019origine de cet attentisme\u00a0: en effet, si le bail se prolonge au-del\u00e0 de 12 ans, le loyer sera automatiquement d\u00e9plafonn\u00e9, sans m\u00eame que le bailleur n\u2019ait \u00e0 justifier des circonstances vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000029108759&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>L 145-34 du Code de Commerce<\/strong><\/a> (modification notable des facteurs locaux de commercialit\u00e9, des obligations respectives des parties, des caract\u00e9ristiques du local consid\u00e9r\u00e9 ou de la destination des lieux).<\/p>\n<p>Le loyer pourra donc \u00eatre fix\u00e9 imm\u00e9diatement \u00e0 la valeur locative et le m\u00e9canisme du \u00ab\u00a0<em>plafonnement du d\u00e9plafonnement<\/em>\u00a0\u00bb ne fonctionnera pas.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>4. \u00a0 <\/strong><strong>3, 6, 9\u2026. et l\u2019infini<\/strong><\/h3>\n<p>Dans le cas o\u00f9 le bailleur ne donne jamais cong\u00e9 et o\u00f9 le locataire ne fait pas de demande de renouvellement, le bail soumis commercial est en prolongation tacite \u00ab\u00a0<em>permanente<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p>A tout moment, l\u2019une des parties peut mettre fin \u00e0 cette tacite prolongation soit en adressant \u00e0 l\u2019autre un cong\u00e9, en respectant le d\u00e9lai de pr\u00e9avis de 6 mois, soit, pour le preneur, en adressant une demande de renouvellement (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=3AC1A05206E26930FE0F0A56D9E98E3A.tplgfr25s_1?idArticle=LEGIARTI000031012837&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20180324&amp;categorieLien=id&amp;oldAction=&amp;nbResultRech=\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>article L 145-10 du Code de Commerce<\/strong><\/a>).<\/p>\n<p>G\u00e9n\u00e9ralement, les bailleurs ne laissent pas la situation trainer jusque l\u00e0 et, \u00e0 tout le moins au bout de douze ans, ils se manifestent pour obtenir, dans le cadre d&rsquo;un renouvellement de bail, le d\u00e9plafonnement du loyer.<\/p>\n<\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong><em>Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec S\u00e9bastien Pottemain, stagiaire &nbsp; En mati\u00e8re de baux, on \u00e9voque souvent l\u2019expression de \u00ab\u00a0Bail 3\/6\/9\u00a0\u00bb. Si ces chiffres ont une signification r\u00e9elle dans le droit des baux commerciaux, l\u2019expression est \u00e9galement utilis\u00e9e couramment pour les baux d\u2019habitation. Cela vient probablement du fait qu\u2019un bail \u00ab\u00a0classique\u00a0\u00bb d\u2019habitation, soumis \u00e0 la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989, ne peut \u00eatre rompu par le bailleur avant 3 ans et sa reconduction s\u2019effectue par des p\u00e9riodes similaires de 3 ans. Toutefois, c\u2019est le fameux \u00ab\u00a09\u00a0\u00bb qui diff\u00e9rencie les baux commerciaux des baux d\u2019habitation. 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