{"id":181,"date":"2017-02-28T22:28:52","date_gmt":"2017-02-28T21:28:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=181"},"modified":"2018-02-18T17:05:52","modified_gmt":"2018-02-18T16:05:52","slug":"boutique-ephemere-point-de-vue-dun-avocat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/boutique-ephemere-point-de-vue-dun-avocat\/","title":{"rendered":"Boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re : le point de vue d&rsquo;un avocat"},"content":{"rendered":"<p><strong><em>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec Alycia Indrigo, \u00e9l\u00e8ve-avocate \u00e0 l&rsquo;HEDAC<\/em><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La <strong><em>boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re<\/em><\/strong> (aussi d\u00e9nomm\u00e9e \u00ab\u00a0<em>magasin \u00e9ph\u00e9m\u00e8re<\/em>\u00a0\u00bb ou \u00ab <em>pop-up store<\/em> \u00bb) est un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9cent, sans \u00eatre vraiment nouveau\u00a0: en effet, le concept est n\u00e9 aux Etats-Unis dans les ann\u00e9es 2000, inspir\u00e9 par la strat\u00e9gie marketing du fondateur de Swatch, Nicolas Hayek, dans les ann\u00e9es 1980, qui concernait surtout des produits saisonniers.<\/p>\n<p>Son arriv\u00e9e en Europe date de 2004, gr\u00e2ce \u00e0 la marque de mode avant-gardiste <em>Comme des gar\u00e7ons<\/em> qui s\u2019est lanc\u00e9e dans le projet \u00ab <em>gu\u00e9rilla store<\/em> \u00bb \u00e0 Berlin puis dans le reste de l\u2019Europe.<\/p>\n<p><span style=\"color: #993300;\"><strong>Mais, qu\u2019est-ce qu\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0?<\/strong><\/span><\/p>\n<p>Il s\u2019agit, en r\u00e9alit\u00e9, d\u2019un point de vente de produits ou de prestations de service, <span style=\"color: #993300;\">dont la dur\u00e9e d\u2019existence est strat\u00e9giquement limit\u00e9e et programm\u00e9e avant son ouverture<\/span>.<\/p>\n<p>Ladite dur\u00e9e oscille souvent entre quelques jours et quelques mois.<\/p>\n<p>Les objectifs recherch\u00e9s lors de l\u2019installation d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re sont multiples et peuvent \u00eatre notamment :<\/p>\n<ul>\n<li>mener, pendant un temps donn\u00e9, une activit\u00e9 saisonni\u00e8re\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>tester un nouveau concept ou une nouvelle marque \u00e0 moindres frais\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>lancer un nouveau produit \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une commercialisation \u00e9v\u00e8nementielle.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Dans tous les cas, la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re constitue souvent un vecteur d\u2019\u00e9conomies, que ce soit parce que l\u2019occupation temporaire d\u2019un emplacement strat\u00e9gique peut se r\u00e9aliser sans faire de lourds investissements sur la dur\u00e9e\u00a0ou bien parce que l\u2019\u00e9v\u00e9nement peut permettre d\u2019organiser la liquidation promotionnelle d\u2019un stock.<\/p>\n<p>Attir\u00e9es par le concept et ses atouts, de nombreuses marques se sont lanc\u00e9es dans l\u2019aventure comme, par exemple, <a href=\"http:\/\/www.popupimmo.com\/le-pop-up-special-nba-par-nike\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019\u00e9quipementier Nike<\/a> qui a profit\u00e9 du NBA All-Star Game 2015 pour implanter sa boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re en forme de bo\u00eete \u00e0 chaussure g\u00e9ante en plein New York.<\/p>\n<p>La France, et particuli\u00e8rement Paris, ont bien entendu vu appara\u00eetre ces boutiques, dans des secteurs tr\u00e8s vari\u00e9s\u00a0: on pense au <a href=\"http:\/\/www.lefigaro.fr\/medias\/2009\/10\/20\/04002-20091020ARTFIG00535-le-windows-cafe-s-installe-aux-halles-a-paris-.php\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Windows Caf\u00e9<\/a> ouvert en octobre 2010 par Microsoft \u00e0 Paris, pour le lancement de Windows 7, au site <a href=\"http:\/\/www.lsa-conso.fr\/leboncoin-inaugure-son-pop-up-store-deco,241695\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Leboncoin<\/a>.fr qui a ouvert une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re uniquement d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la d\u00e9coration en 2016, ou encore aux marques <a href=\"http:\/\/www.lsa-conso.fr\/dove-ouvre-un-pop-up-store-a-paris-en-octobre,243639\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Dove<\/a> et<a href=\"http:\/\/www.lsa-conso.fr\/charal-va-ouvrir-une-boutique-ephemere-a-paris,243066\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> Charal<\/a>.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins, les boutiques \u00e9ph\u00e9m\u00e8res ne sont pas r\u00e9serv\u00e9es aux enseignes de notori\u00e9t\u00e9 publique et nombreux sont les acteurs \u00e9conomiques qui s\u2019int\u00e9ressent \u00e0 ce mode singulier d\u2019exploitation.<\/p>\n<p>D\u2019o\u00f9 l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019en \u00e9tudier le concept sous quelques-uns de ses aspects juridiques.<\/p>\n<h4><strong><u>I. Comment le Droit fran\u00e7ais appr\u00e9hende-t-il le concept de \u00ab\u00a0<em>boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re<\/em>\u00bb\u00a0? <\/u><\/strong><\/h4>\n<p><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong>D\u2019un point de vue juridique, la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re est une <strong><u>\u00e9manation d\u2019un commerce existant<\/u><\/strong>, ce qui signifie que, pour en ouvrir une, il faut \u00eatre <strong><span style=\"color: #993300;\">pr\u00e9alablement<\/span><\/strong> inscrit au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s (RCS), que ce soit sous le statut d\u2019autoentrepreneur, d\u2019exploitant individuel en nom propre ou de soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>La boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re est en effet consid\u00e9r\u00e9e comme un \u00ab\u00a0<strong><em>\u00e9tablissement secondaire<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb, au sens de <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006256280&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170215&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=314492405&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article R. 123-40 du Code de commerce<\/a>.<\/p>\n<p>Dans un <a href=\"http:\/\/www.cngtc.fr\/pdf\/avis-ccrcs\/752-2015-027_Inscription_d_une_boutique_phmre.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">avis n\u00b02015-027 en date du 27 novembre 2015<\/a>, le Comit\u00e9 de Coordination du Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s (CCRCS) a pr\u00e9cis\u00e9 la d\u00e9finition de \u00ab\u00a0<em>l\u2019\u00e9tablissement secondaire<\/em>\u00a0\u00bb, telle qu\u2019elle figure \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006256280&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170215&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=314492405&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article R. 123-40 du code de commerce<\/a>, \u00e0 savoir\u00a0:<\/p>\n<blockquote><p><em>\u00ab\u00a0tout <strong><u>\u00e9tablissement permanent<\/u><\/strong>, <u>distinct du si\u00e8ge social ou de l\u2019\u00e9tablissement principal<\/u> et dirig\u00e9 par la personne tenue \u00e0 immatriculation, un pr\u00e9pos\u00e9 ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers\u00a0\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n<p>Concernant le caract\u00e8re permanent et distinct de l\u2019\u00e9tablissement secondaire, le CCRCS pr\u00e9cise que\u00a0:<\/p>\n<blockquote><p>\u00ab\u00a0<em>le caract\u00e8re permanent se rapporte \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement envisag\u00e9 dans sa r\u00e9alit\u00e9 physique, dont la fixit\u00e9 l\u2019oppose notamment aux simples \u00e9tals des commer\u00e7ants non s\u00e9dentaires, et non \u00e0 la dur\u00e9e de l\u2019exploitation qui en est faite par la personne immatricul\u00e9e. C\u2019est d\u2019ailleurs \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement envisag\u00e9 dans cette m\u00eame r\u00e9alit\u00e9 physique que se rapporte \u00e9galement l\u2019exigence, cumulativement requise, d\u2019un caract\u00e8re \u00ab\u00a0distinct du si\u00e8ge social ou de l\u2019\u00e9tablissement principal<\/em>\u00a0\u00bb\u00a0\u00bb<\/p><\/blockquote>\n<p>Ainsi, la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re doit \u00eatre <u>physiquement s\u00e9par\u00e9e de l\u2019adresse officielle de l\u2019entrepreneur<\/u> <strong>mais<\/strong> <u>ressemblera \u00e0 une autre boutique \u00ab\u00a0<em>permanente<\/em>\u00a0\u00bb<\/u>, quand bien m\u00eame sa dur\u00e9e serait finalement r\u00e9duite \u00e0 quelques jours, semaines ou mois.<\/p>\n<p>En revanche, la cr\u00e9ation d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re ne donnera pas lieu \u00e0 la naissance d\u2019une nouvelle personne juridique.<\/p>\n<p>Il s\u2019agit uniquement d\u2019une distinction \u00ab\u00a0<em><u>physique<\/u><\/em>\u00a0\u00bb entre deux lieux d\u2019exploitation de l\u2019activit\u00e9 de l\u2019entrepreneur individuel ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cette s\u00e9paration ne permet pas \u00e0 l\u2019entrepreneur d\u2019\u00e9chapper, le cas \u00e9ch\u00e9ant, aux responsabilit\u00e9s qui d\u00e9couleraient des actes pr\u00e9judiciables caus\u00e9s aux tiers en relation avec la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re.<\/p>\n<p>De m\u00eame, il n\u2019y a <u>pas de s\u00e9paration juridique<\/u> entre le patrimoine du propri\u00e9taire de l\u2019\u00e9tablissement principal et celui de l\u2019\u00e9tablissement secondaire\u00a0: ainsi, toute dette aff\u00e9rente \u00e0 la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re pourrait \u00eatre recouvr\u00e9e sur les biens affect\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement principal.<\/p>\n<p>Egalement, les chiffres d\u2019affaires de l\u2019\u00e9tablissement principal et de l\u2019\u00e9tablissement secondaire, mais \u00e9galement leurs charges respectives, devront \u00eatre agr\u00e9g\u00e9s afin de pouvoir d\u00e9terminer si un b\u00e9n\u00e9fice taxable en r\u00e9sulte.<\/p>\n<p>Lorsque l\u2019exploitant est une soci\u00e9t\u00e9, la question du b\u00e9n\u00e9fice, qui pourrait \u00eatre distribu\u00e9 aux associ\u00e9s, doit \u00eatre pos\u00e9e de mani\u00e8re globale\u00a0: en effet, il conviendra, dans tous les cas, de prendre en consid\u00e9ration la somme des pertes et r\u00e9sultats nets aff\u00e9rents \u00e0 chaque \u00e9tablissement pour savoir si un b\u00e9n\u00e9fice global en r\u00e9sulte et si le versement de dividendes peut \u00eatre envisag\u00e9.<\/p>\n<p>Ainsi, le r\u00e9sultat aff\u00e9rent \u00e0 la seule boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re ne peut pas \u00eatre appr\u00e9hend\u00e9 directement par la soci\u00e9t\u00e9 exploitante, sauf cas exceptionnels li\u00e9s \u00e0 la situation globale de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h4><strong><u>II. Quelles sont les formalit\u00e9s administratives \u00e0 respecter pour l\u2019ouverture d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0? <\/u><\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>La d\u00e9claration au RCS<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019entrepreneur, qui entend ouvrir une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re, doit donc la d\u00e9clarer en tant qu\u2019 \u00ab\u00a0<em>\u00e9tablissement secondaire<\/em>\u00a0\u00bb aupr\u00e8s du greffe du Tribunal de commerce (ou au centre de formalit\u00e9s des entreprises) <u>dans le mois de la cr\u00e9ation de la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re<\/u>.<\/p>\n<p>Si la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re se situe dans le ressort d\u2019un autre Tribunal de commerce, le greffe comp\u00e9tent ne sera pas celui de l\u2019\u00e9tablissement principal et donc il sera n\u00e9cessaire de proc\u00e9der \u00e0 une demande d\u2019 \u00ab\u00a0<strong><em>immatriculation secondaire<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>Les formalit\u00e9s administratives en cas d\u2019utilisation du domaine public<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>La cr\u00e9ation d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re peut avoir pour cons\u00e9quence, au regard du lieu choisi, l\u2019utilisation du domaine public\u00a0: ce sera notamment le cas lorsque la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re s\u2019installera dans des lieux affect\u00e9s \u00e0 une utilit\u00e9 publique appartenant \u00e0 l\u2019Etat, \u00e0 des collectivit\u00e9s locales ou \u00e0 des \u00e9tablissements publics (par exemple, la maison mobile \u00ab\u00a0<em>Preppy Pop-up Store<\/em>\u00a0\u00bb de la marque Tommy Hilfiger install\u00e9e sur l\u2019esplanade de Beaubourg \u00e0 Paris en 2011).<\/p>\n<p>Ainsi, toute utilisation du domaine public pour y organiser des manifestations \u00e0 caract\u00e8re commercial doit faire l\u2019objet d\u2019une demande pr\u00e9alable aupr\u00e8s de la pr\u00e9fecture comp\u00e9tente.<\/p>\n<p>Le dossier \u00e0 d\u00e9poser doit comporter\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>tous les renseignements utiles sur l\u2019entrepreneur et sur la manifestation envisag\u00e9e \u00e0 titre \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0;<\/li>\n<li>en cas de mise en place d\u2019installations mat\u00e9rielles sp\u00e9ciales, un dossier technique complet\u00a0;<\/li>\n<li>comprendre l\u2019autorisation de principe \u00e9crite du gestionnaire de l\u2019espace utilis\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019ensemble du dossier doit \u00eatre transmis <u>au moins deux mois avant la date d\u2019ouverture de la boutique<\/u> et <u>au moins trois mois avant<\/u>, si l\u2019\u00e9v\u00e8nement projette de rassembler une foule importante ou entra\u00eene l\u2019implantation d\u2019installations complexes.<\/p>\n<p>A l\u2019issue de l\u2019instruction de cette demande, le pr\u00e9fet d\u00e9livre une autorisation \u00e9ventuellement assortie de prescriptions conditionnelles ou adresse un refus motiv\u00e9 au demandeur.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>La d\u00e9claration \u00e0 la Commission Nationale Informatique et Libert\u00e9s (CNIL)<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une d\u00e9claration \u00e0 la CNIL sera obligatoire si la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re a pour activit\u00e9 ou pour effet la collecte d\u2019informations, \u00e0 des fins promotionnelles par exemple ou de recensement statistique (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexteArticle.do;jsessionid=327A61D1B1CAC789478FC8826A25FAD6.tpdila18v_2?idArticle=LEGIARTI000033219302&amp;cidTexte=LEGITEXT000006068624&amp;dateTexte=20170222\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 22 de la loi n\u00b078-17 du 6 janvier 1978<\/a>).<\/p>\n<p>Le formulaire remis \u00e0 la CNIL devra pr\u00e9ciser les activit\u00e9s des entit\u00e9s utilisant les donn\u00e9es, le contenu exact des donn\u00e9es stock\u00e9es ainsi que l\u2019objet de l\u2019utilisation des donn\u00e9es.<\/p>\n<h4><strong><u>III. Quelle assurance faut-il souscrire pour une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0? <\/u><\/strong><\/h4>\n<p>On constate, sur le march\u00e9 des assurances, que certaines compagnies se sont sp\u00e9cialis\u00e9es dans le domaine des boutiques \u00e9ph\u00e9m\u00e8res, adaptant leurs services \u00e0 ce nouveau concept.<\/p>\n<p>L\u2019assurance civile n\u00e9cessaire pour l\u2019ouverture d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re comprend deux volets diff\u00e9rents\u00a0: une assurance \u00ab\u00a0<em>responsabilit\u00e9 civile locative<\/em>\u00a0\u00bb et une assurance civile \u00ab\u00a0<em>organisateur d\u2019\u00e9v\u00e8nements<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p>Les crit\u00e8res de validation des adh\u00e9sions, fix\u00e9s par ces compagnies, sont vari\u00e9s :<\/p>\n<ul>\n<li>La boutique doit \u00eatre situ\u00e9e en France m\u00e9tropolitaine,<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>L\u2019occupation envisag\u00e9e doit \u00eatre temporaire et sa dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Les produits mis en vente ne doivent pas n\u00e9cessiter une autorisation administrative\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>La boutique ne doit pas avoir un caract\u00e8re religieux, politique ou syndical, ni comprendre l\u2019organisation d\u2019une soir\u00e9e dansante ouverte au public\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Elle ne doit pas non plus contrevenir aux bonnes m\u0153urs.<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>IV. Quelle relation locative pour une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0?<\/strong><\/h4>\n<p>Sans local commercial, la boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re ne pourrait voir le jour.<\/p>\n<p>A moins que l\u2019entrepreneur ne soit propri\u00e9taire du lieu o\u00f9 il ouvre cette boutique, il devra prendre des locaux qui seront mis \u00e0 sa disposition par un tiers.<\/p>\n<p>Mais, quelle sera la forme contractuelle de cette occupation\u00a0?<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>Les baux de courte dur\u00e9e ou baux d\u00e9rogatoires <\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=25CBD7BDD887A9227E8374A6DC93B1BF.tpdila15v_2?idArticle=LEGIARTI000029108698&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170222\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u2019article L.145-5 du code de commerce<\/a> permet de d\u00e9roger aux r\u00e8gles des baux commerciaux concernant leur dur\u00e9e l\u00e9gale, telle qu\u2019elle s\u2019impose au bailleur (9 ans), \u00e0 condition que la dur\u00e9e cumul\u00e9e des baux dits \u00ab\u00a0<em>de<\/em> <em>courte dur\u00e9e<\/em>\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0<em>d\u00e9rogatoires<\/em>\u00a0\u00bb ne d\u00e9passe pas 3 ans.<\/p>\n<p>Ces baux sont particuli\u00e8rement adapt\u00e9s pour les boutiques \u00e9ph\u00e9m\u00e8res.<\/p>\n<p>De plus, ils permettent aux bailleurs de louer des locaux vacants et d\u2019attirer une nouvelle cat\u00e9gorie de locataires, en d\u00e9montrant le potentiel commercial d\u2019un local qui n\u2019aurait pas fait ses preuves et ne serait pas occup\u00e9.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>La convention d\u2019occupation pr\u00e9caire<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>La loi du 18 juin 2014 dite <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>loi Pinel<\/strong><\/a> a inclus dans le Code de commerce un <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=333F64461D23A226E14AA030B1CE8528.tpdila08v_2?idArticle=LEGIARTI000029103454&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170228\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L.145-5-1 <\/a>qui vient concr\u00e9tiser une convention reconnue jusqu\u2019ici par la pratique et la jurisprudence uniquement, \u00e0 savoir la \u00ab\u00a0convention d\u2019occupation pr\u00e9caire\u00a0\u00bb (\u00ab\u00a0<strong><span style=\"color: #993300;\">COP<\/span><\/strong>\u00a0\u00bb).<\/p>\n<p>Cet article exclut la COP du domaine des baux commerciaux et la d\u00e9finit comme une occupation de locaux, quelle que soit sa dur\u00e9e, qui n&rsquo;est autoris\u00e9e qu&rsquo;\u00e0 raison de circonstances particuli\u00e8res ind\u00e9pendantes de la seule volont\u00e9 des parties.<\/p>\n<p>La conclusion d&rsquo;une COP n\u2019est donc possible que dans des cas exceptionnels.<\/p>\n<p>Seules trois circonstances sont accept\u00e9es par les tribunaux : le motif l\u00e9gitime, une dur\u00e9e tr\u00e8s courte ou une redevance de faible montant.<\/p>\n<p>Ainsi lorsque le local est utilis\u00e9 de mani\u00e8re ponctuelle et \u00e9ph\u00e9m\u00e8re, les tribunaux valident g\u00e9n\u00e9ralement la conclusion d&rsquo;une COP.<\/p>\n<p>A la diff\u00e9rence du bail d\u00e9rogatoire, la COP se caract\u00e9rise par la facult\u00e9 du propri\u00e9taire de mettre fin \u00e0 la convention \u00e0 tout moment en raison d\u2019un \u00e9v\u00e8nement pr\u00e9visible mais particulier\u00a0: le bail d\u00e9rogatoire, lui, ne prend fin qu\u2019\u00e0 la date convenue, de sorte que le locataire ne peut pas \u00eatre contraint de quitter les lieux en fonction d\u2019un autre \u00e9v\u00e9nement que l\u2019arriv\u00e9e de cette date.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>La sous-location commerciale de courte dur\u00e9e<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les baux commerciaux sont classiquement les contrats norm\u00e9s, r\u00e9glement\u00e9s par le Code de commerce, qui sont utilis\u00e9s pour l\u2019occupation de locaux de nature commerciale.<\/p>\n<p>Or, leur dur\u00e9e l\u00e9gale de base (9 ans), \u00e0 laquelle il ne peut \u00eatre d\u00e9rog\u00e9, n\u2019est pas adapt\u00e9e \u00e0 celle des boutiques \u00e9ph\u00e9m\u00e8res.<\/p>\n<p>La tentation sera grande, dans ce cas, de proc\u00e9der \u00e0 la sous-location temporaire, de courte dur\u00e9e, d\u2019un local commercial identifi\u00e9.<\/p>\n<p>Or, <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006221900&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170215&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=616415642&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article L. 145-31 du code de commerce<\/a> dispose que ce n\u2019est qu\u2019\u00e0 titre d\u00e9rogatoire (au cas o\u00f9 le bail commercial le pr\u00e9voit ou que le bailleur donne son accord) qu\u2019une sous-location est envisageable, ce qui donne des pouvoirs importants au propri\u00e9taire des lieux en la mati\u00e8re, lequel doit, en tous les cas, \u00eatre invit\u00e9 \u00e0 concourir \u00e0 l\u2019acte constatant la sous-location.<\/p>\n<p>En outre, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la sous-location serait autoris\u00e9e, il doit y avoir identit\u00e9 d\u2019activit\u00e9 entre l\u2019activit\u00e9 \u00e9ph\u00e9m\u00e8re et celle du bail commercial initial.<\/p>\n<p>Par ailleurs, on portera attention au moment, dans la dur\u00e9e du bail, pendant lequel la sous-location est r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n<p>En effet, si elle a lieu dans les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance des 9 premi\u00e8res ann\u00e9es du bail concern\u00e9, il existera un risque, en cas de <u>sous-location totale<\/u> du local, que le droit au renouvellement du bail soit remis en question.<\/p>\n<p>En effet, l\u2019une des conditions de ce droit au renouvellement est que <u>le m\u00eame fonds de commerce <\/u>a bien \u00e9t\u00e9 exploit\u00e9 dans lesdits locaux, <u>par le m\u00eame preneur<\/u>, lors de ces trois derni\u00e8res ann\u00e9es <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000025559451&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170222&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=1389010860&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(article L 145-8 du Code de commerce<\/a>)\u00a0: la condition ne serait plus remplie en cas de sous-location totale des locaux, m\u00eame temporaire, au profit d\u2019une boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>Le contrat de location saisonni\u00e8re<\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il est r\u00e9gi par le droit commun du louage (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCode.do;jsessionid=87CE0A193FD167378DBCFD2A5C803222.tpdila15v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006136386&amp;cidTexte=LEGITEXT000006070721&amp;dateTexte=20170215\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">articles 1708 et suivants du code civil<\/a>) et peut dans certains cas constituer une alternative int\u00e9ressante \u00e0 la sous-location commerciale, si l\u2019activit\u00e9 du b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019est que saisonni\u00e8re.<\/p>\n<p>Il d\u00e9roge ainsi \u00e0 la fois au statut des baux commerciaux et aux r\u00e8gles encadrant le bail de courte dur\u00e9e.<\/p>\n<p>Attention, les locaux doivent \u00eatre obligatoirement restitu\u00e9s par le locataire au bailleur \u00e0 l\u2019expiration de la saison pour \u00e9viter la requalification en bail commercial.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h4><strong><u>L\u2019autorisation d\u2019occupation du domaine public <\/u><\/strong><\/h4>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les biens d\u00e9pendant du domaine public ne peuvent \u00eatre ni occup\u00e9s, ni utilis\u00e9s en dehors des limites fix\u00e9es par le droit d\u2019usage conf\u00e9r\u00e9 en vertu d\u2019autorisations unilat\u00e9rales, pr\u00e9caires et r\u00e9vocables.<\/p>\n<p>Leur mise \u00e0 disposition est donc, par nature, exclusive de tout bail commercial (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070299&amp;idArticle=LEGIARTI000006361200\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L. 2122-1 et suivants du code g\u00e9n\u00e9ral de la propri\u00e9t\u00e9 des personnes publiques<\/a>).<\/p>\n<p>Il ne saurait en d\u00e9couler aucun droit \u00e0 la \u00ab\u00a0<em>propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/em>\u00a0\u00bb et donc au renouvellement (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000006998729\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Cass. Civ. 3<sup>\u00e8me<\/sup>, 15 juin 1977, n\u00b076-70.305<\/a>).<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\">Vous aussi, vous avez ouvert une \u00ab\u00a0boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0\u00bb\u00a0? T\u00e9moignez\u00a0!<\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong><em>Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec Alycia Indrigo, \u00e9l\u00e8ve-avocate \u00e0 l&rsquo;HEDAC &nbsp; La boutique \u00e9ph\u00e9m\u00e8re (aussi d\u00e9nomm\u00e9e \u00ab\u00a0magasin \u00e9ph\u00e9m\u00e8re\u00a0\u00bb ou \u00ab pop-up store \u00bb) est un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9cent, sans \u00eatre vraiment nouveau\u00a0: en effet, le concept est n\u00e9 aux Etats-Unis dans les ann\u00e9es 2000, inspir\u00e9 par la strat\u00e9gie marketing du fondateur de Swatch, Nicolas Hayek, dans les ann\u00e9es 1980, qui concernait surtout des produits saisonniers. Son arriv\u00e9e en Europe date de 2004, gr\u00e2ce \u00e0 la marque de mode avant-gardiste Comme des gar\u00e7ons qui s\u2019est lanc\u00e9e dans le projet \u00ab gu\u00e9rilla store \u00bb \u00e0 Berlin puis dans le reste de l\u2019Europe. 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