{"id":251,"date":"2017-07-16T22:35:39","date_gmt":"2017-07-16T21:35:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=251"},"modified":"2018-03-24T13:36:33","modified_gmt":"2018-03-24T12:36:33","slug":"bailleur-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/bailleur-commercial\/","title":{"rendered":"Bailleur commercial : vous devez informer votre preneur !"},"content":{"rendered":"<p><strong><em>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec Alycia Indrigo, \u00e9l\u00e8ve-avocate \u00e0 l&rsquo;HEDAC<\/em><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Lorsque l\u2019on est propri\u00e9taire d\u2019un local commercial et qu\u2019on le met en location, on pense parfois (souvent\u00a0?) que les choses vont \u00eatre assez simples \u00e0 r\u00e9gler.<\/p>\n<p>Il y a d\u2019abord le temps de la n\u00e9gociation du contrat de bail commercial (pour rappel, le droit des baux commerciaux ressort de la loi, mais \u00e9galement du contrat et donc d\u2019un accord entre les parties sur ses termes et conditions).<\/p>\n<p>Puis viendra un jour (peut-\u00eatre\u00a0?) le moment du d\u00e9part du preneur (qui peut \u00eatre plus ou moins abrupte).<\/p>\n<p>Entre les deux\u00a0? Le bailleur bienheureux s\u2019imagine certainement que ses efforts se limiteront \u00e0 proc\u00e9der aux indexations annuelles du loyer et \u00e0 adresser des appels et quittances de loyer (et de charges, dont\u2026 la taxe fonci\u00e8re\u00a0!).<\/p>\n<p><strong>Que nenni\u00a0!<\/strong><\/p>\n<p>Les ajouts de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Pinel n\u00b02014-626 du 18 juin 2014<\/a>, qui a modifi\u00e9 de mani\u00e8re significative le droit des baux commerciaux, sont l\u2019occasion de faire un point, pas n\u00e9cessairement exhaustif, mais suffisamment large, des obligations d\u2019information \u00e0 la charge du bailleur, qui doivent \u00eatre respect\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9gard du preneur, au cours de la vie du contrat.<\/p>\n<h4><strong><u>I. Les informations \u00e0 fournir lors de la signature du bail commercial<\/u><\/strong><\/h4>\n<h5><em>a) Les diagnostics techniques<\/em><\/h5>\n<p>Un point d\u00e9finitif sur le sujet\u00a0!<\/p>\n<p>Doivent \u00eatre annex\u00e9s au bail commercial, sur initiative du bailleur\u00a0:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: disc;\">\n<li>L\u2019Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)\u00a0;<\/li>\n<li>Le Diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) ;<\/li>\n<li>Le Diagnostic plomb, notamment en cas de baux mixtes (lorsque sont lou\u00e9s, ensemble, un local commercial et un local \u00e0 usage d\u2019habitation)\u00a0;<\/li>\n<li>L\u2019Annexe environnementale pour les locaux \u00e0 usage de bureaux ou commerces de plus de 2000 m\u00b2\u00a0: cette annexe doit figurer dans les baux conclus ou renouvel\u00e9s depuis le 1<sup>er<\/sup> janvier 2012 et depuis le 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours.<\/li>\n<\/ul>\n<h5><em>b) L\u2019inventaire des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances<\/em><\/h5>\n<p>Depuis l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Pinel<\/a>, le contrat de bail commercial doit \u00eatre assorti d\u2019un inventaire pr\u00e9cis et limitatif des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances.<\/p>\n<p>Cet inventaire, qui peut figurer dans le bail ou en annexe, indique la r\u00e9partition entre le bailleur et le locataire (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;idArticle=LEGIARTI000029103532&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L.145-40-2 du Code de commerce<\/a>) des charges et imp\u00f4ts \u00e0 supporter.<\/p>\n<h5><em>c) L\u2019information sur les travaux effectu\u00e9s et pr\u00e9visionnels<\/em><\/h5>\n<p>Selon <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029103688&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=2059951936&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article L.145-40-2 du Code de commerce<\/a>, le bailleur est oblig\u00e9 de communiquer au locataire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial\u00a0:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: disc;\">\n<li><u>Un \u00e9tat pr\u00e9visionnel des travaux qu&rsquo;il envisage de r\u00e9aliser<\/u> dans les trois ann\u00e9es suivantes, assorti d&rsquo;un budget pr\u00e9visionnel\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"list-style-type: disc;\">\n<li><u>Un \u00e9tat r\u00e9capitulatif des travaux qu&rsquo;il a r\u00e9alis\u00e9s<\/u> dans les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, en pr\u00e9cisant leur co\u00fbt.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le local concern\u00e9 se trouve dans un ensemble immobilier appartenant au m\u00eame bailleur mais comportant plusieurs locataires, il sera n\u00e9cessaire de pr\u00e9ciser la r\u00e9partition du co\u00fbt des travaux entre ces diff\u00e9rents preneurs.<\/p>\n<h4><strong><u>II. Les information annuelles <\/u><\/strong><\/h4>\n<h5><em>a) L\u2019\u00e9tat r\u00e9capitulatif des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances<\/em><\/h5>\n<p>En sus de ce qui se trouve dans le bail initial, un \u00e9tat r\u00e9capitulatif annuel des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances aff\u00e9rente aux locaux lou\u00e9s devra \u00eatre communiqu\u00e9, par le bailleur au preneur, au plus tard le 30 septembre de l\u2019ann\u00e9e suivant celle au titre de laquelle il a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli (dans un d\u00e9lai de 3 mois suivant la r\u00e9\u00e9dition des charges en cas de copropri\u00e9t\u00e9).<\/p>\n<p>A cette occasion, le bailleur devra informer le preneur de la r\u00e9gularisation qu\u2019il op\u00e8re au titre des comptes de charges (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029103688&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=2059951936&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L.145-40-2 du Code de commerce<\/a>).<\/p>\n<p>Attention\u00a0: \u00e0 la diff\u00e9rence d\u2019un bail d\u2019habitation, les charges indiqu\u00e9es comme r\u00e9cup\u00e9rables sur le relev\u00e9 \u00e9tabli par les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 ne seront pas syst\u00e9matiquement dues par le preneur commercial.<\/p>\n<p>En effet, en mati\u00e8re de bail commercial, pour les baux conclus post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502&amp;categorieLien=id\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Pinel<\/a>, seules les charges contractuellement pr\u00e9vues \u00e0 la charge du locataire pourront lui r\u00e9clam\u00e9es.<\/p>\n<p>Il est donc capital, lors de chaque envoi annuel, d\u2019indiquer au preneur avec pr\u00e9cision quelles seront les charges qui demeurent \u00e0 sa charge et dans quelles proportions il en sera redevable.<\/p>\n<h5><em>b) L\u2019information due \u00e0 la caution personne physique<\/em><\/h5>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006448143&amp;cidTexte=LEGITEXT000006070721&amp;dateTexte=20170315&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=125620641&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u2019article 2293 du Code Civil<\/a> pr\u00e9voit que, dans le cas d\u2019un<strong> <u>cautionnement ind\u00e9fini donn\u00e9 par une personne physique<\/u><\/strong>, le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la caution devra tenir la caution inform\u00e9e, annuellement, \u00e0 la date convenue par les parties ou \u00e0 la date anniversaire du contrat de cautionnement, du montant de la cr\u00e9ance garantie et de ses accessoires.<\/p>\n<p>Ainsi, si une personne physique s\u2019est engag\u00e9e, sans limite de montant, pour garantir le paiement du loyer commercial, cette obligation d\u2019information incombe au bailleur.<\/p>\n<p>La sanction du d\u00e9faut d\u2019information sera la d\u00e9ch\u00e9ance de tous les accessoires de la dette (dont les frais d\u2019huissier et les \u00e9ventuels int\u00e9r\u00eats), frais et p\u00e9nalit\u00e9s.<\/p>\n<h4><strong><u>III. L&rsquo;information triannuelle<\/u><\/strong><\/h4>\n<p>L\u2019information communiqu\u00e9e lors de la conclusion du contrat de bail sur les travaux effectu\u00e9s dans les 3 ann\u00e9es qui pr\u00e9c\u00e8dent et sur ceux qui sont pr\u00e9vus dans les 3 ann\u00e9es \u00e0 venir (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029103688&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=2059951936&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L.145-40-2 du Code de commerce<\/a>), doit \u00eatre actualis\u00e9e tous les trois ans et communiqu\u00e9e, dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de chaque \u00e9ch\u00e9ance triennale, au preneur<\/p>\n<h4><strong><u>IV. L\u2019information \u00e0 la demande<\/u><\/strong><\/h4>\n<h5><em>a) L\u2019information sur les charges factur\u00e9es<\/em><\/h5>\n<p>Le bailleur doit communiquer au preneur, \u00e0 la demande de celui-ci et \u00e0 tout moment, tout document justifiant le montant des charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances qui lui ont \u00e9t\u00e9 imput\u00e9s (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=2BAF3F1FF7C9727CCBB5486803CB8582.tpdila20v_1?idArticle=LEGIARTI000029704640&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article R.145-36 du Code de commerce<\/a>).<\/p>\n<h5><em>b) L\u2019information sur les travaux<\/em><\/h5>\n<p>A la demande du preneur, le bailleur devra lui communiquer tout document justifiant le montant des travaux effectu\u00e9s dans les 3 ann\u00e9es qui pr\u00e9c\u00e8dent et envisag\u00e9s dans les 3 ann\u00e9es \u00e0 venir (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do;jsessionid=2BAF3F1FF7C9727CCBB5486803CB8582.tpdila20v_1?idArticle=LEGIARTI000029704642&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317&amp;categorieLien=id&amp;oldAction=&amp;nbResultRech=\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article R.145-37 du Code de commerce<\/a>).<\/p>\n<h4><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>V. L\u2019obligation de veille et d\u2019information diligente<\/strong><\/span><\/h4>\n<h5><em>a) L\u2019information sur les nouveaux charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances par le bailleur<\/em><\/h5>\n<p>Si le bailleur a bien fait son travail, son inventaire des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances est pr\u00e9cis, mais suffisamment large pour \u00eatre inclusif de nouveaux items susceptibles d\u2019appara\u00eetre au fur et \u00e0 mesure de l\u2019ex\u00e9cution du bail.<\/p>\n<p>Parall\u00e8lement, il a l\u2019obligation de faire part de ces nouveaut\u00e9s au preneur d\u00e8s qu\u2019il en a connaissance (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029103688&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379&amp;dateTexte=20170317&amp;oldAction=rechCodeArticle&amp;fastReqId=2059951936&amp;nbResultRech=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article L.145-40-2 du Code de commerce<\/a>).<\/p>\n<h5><em>b) L\u2019information de la caution personne physique, en cas d\u2019incident de paiement du fait du preneur<\/em><\/h5>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069565&amp;idArticle=LEGIARTI000006292689\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u2019article L. 341-1 du Code de la Consommation<\/a> pr\u00e9voit que la caution personne physique doit \u00eatre inform\u00e9e dans les 15 jours suivant l\u2019envoi du commandement de payer, du premier incident de paiement non r\u00e9gularis\u00e9 dans le mois de l\u2019exigibilit\u00e9 du paiement.<\/p>\n<p>Sanction\u00a0: le bailleur est d\u00e9chu du droit aux p\u00e9nalit\u00e9s ou int\u00e9r\u00eats de retards \u00e9chus entre la date de ce premier incident et celle \u00e0 laquelle la caution en a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e.<\/p>\n<h5><em>c) L\u2019information du c\u00e9dant du droit au bail commercial, en cas d\u2019incident de paiement du fait du cessionnaire<\/em><\/h5>\n<p>Depuis la loi Pinel, <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029103411&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article L. 145-16-1 du Code de commerce<\/a> impose au bailleur, lorsque la cession du droit au bail commercial est accompagn\u00e9e d&rsquo;une clause de garantie du c\u00e9dant au b\u00e9n\u00e9fice du bailleur, d\u2019informer ledit c\u00e9dant de tout d\u00e9faut de paiement du preneur cessionnaire dans le d\u00e9lai d&rsquo;un mois \u00e0 compter de la date \u00e0 laquelle la somme aurait d\u00fb \u00eatre acquitt\u00e9e par celui-ci.<\/p>\n<p>La sanction du d\u00e9faut d\u2019informations sera \u00e9galement la d\u00e9ch\u00e9ance des int\u00e9r\u00eats et p\u00e9nalit\u00e9s de retard entre la date de l\u2019incident de paiement et la r\u00e9gularisation de l\u2019obligation d\u2019information du bailleur.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong><em>Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Article r\u00e9dig\u00e9 en collaboration avec Alycia Indrigo, \u00e9l\u00e8ve-avocate \u00e0 l&rsquo;HEDAC &nbsp; Lorsque l\u2019on est propri\u00e9taire d\u2019un local commercial et qu\u2019on le met en location, on pense parfois (souvent\u00a0?) que les choses vont \u00eatre assez simples \u00e0 r\u00e9gler. Il y a d\u2019abord le temps de la n\u00e9gociation du contrat de bail commercial (pour rappel, le droit des baux commerciaux ressort de la loi, mais \u00e9galement du contrat et donc d\u2019un accord entre les parties sur ses termes et conditions). Puis viendra un jour (peut-\u00eatre\u00a0?) le moment du d\u00e9part du preneur (qui peut \u00eatre plus ou moins abrupte). Entre les deux\u00a0? 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