{"id":52,"date":"2014-02-11T22:38:48","date_gmt":"2014-02-11T21:38:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=52"},"modified":"2018-03-24T14:53:54","modified_gmt":"2018-03-24T13:53:54","slug":"oui-on-peut-enchainer-les-baux-derogatoires-mais-pas-nimporte-comment","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/oui-on-peut-enchainer-les-baux-derogatoires-mais-pas-nimporte-comment\/","title":{"rendered":"Oui, on peut enchainer les baux d\u00e9rogatoires (mais pas n’importe comment)…"},"content":{"rendered":"

(Actualisation au 15 juillet 2014 : suite \u00e0 la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb, cet article est actualis\u00e9 ici<\/a>)<\/strong><\/em><\/p>\n

On dit souvent que lorsque l’on s’aime, c’est pour la vie… Pourtant, dans notre soci\u00e9t\u00e9, magnifi\u00e9e par l’\u00e9tat du Droit, les engagements perp\u00e9tuels ne sont pas vraiment pris\u00e9s…<\/p>\n

Ainsi, dans un bail commercial, la relation bailleur-preneur est n\u00e9cessairement limit\u00e9e \u00e0 neuf ans, faisant ainsi de la relation locative une sorte de mariage \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, renouvelable si l’envie (voire la passion) est toujours l\u00e0…<\/p>\n

Mais, nombreux sont ceux plus enclins \u00e0 verser dans le court terme. Pour eux, la loi a pr\u00e9vu une d\u00e9rogation qui fait \u00e9chapper le bail portant sur des locaux commerciaux non seulement \u00e0 la dur\u00e9e novennale, mais \u00e9galement aux autres dispositions protectrices du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement, plafonnement du loyer, etc…).<\/p>\n

Ce bail, dit d\u00e9rogatoire, est r\u00e9gi par l’article 145-5 du Code de commerce<\/a> qui dispose, depuis la loi LME du 4 ao\u00fbt 2008 :<\/p>\n

\u00ab\u00a0Les parties peuvent, lors de l’entr\u00e9e dans les lieux du preneur, d\u00e9roger aux dispositions du pr\u00e9sent chapitre \u00e0 la condition que la dur\u00e9e totale du bail ou des baux successifs ne soit pas sup\u00e9rieure \u00e0 deux ans.<\/em>\u00ab\u00a0<\/p><\/blockquote>\n

Dans un bail commercial, on peut donc se \u00ab\u00a0marier\u00a0\u00bb pour une ou plusieurs courtes p\u00e9riodes, mais sans que la dur\u00e9e totale de ces unions ne d\u00e9passe deux ans. L’id\u00e9e s’est donc rapidement diffus\u00e9e dans le public que les baux d\u00e9rogatoires \u00e9taient limit\u00e9es \u00e0 cette dur\u00e9e.<\/p>\n

Une telle limite, qui n’est pas toujours souhait\u00e9e, ni par le preneur (I)<\/strong>, ni par le bailleur (II)<\/strong>, est en r\u00e9alit\u00e9 fragilis\u00e9e tant par la loi elle-m\u00eame, que par la jurisprudence, qui a ouvert la porte \u00e0 une sorte de bail ind\u00e9fini, hors statut (III)<\/strong>.<\/p>\n

Encore faut-il bien s’y prendre pour que cela fonctionne (IV)<\/strong>, sans quoi les cons\u00e9quences peuvent \u00eatre particuli\u00e8rement pr\u00e9judiciables \u00e0 la partie serait rest\u00e9e en mode \u00ab\u00a0speed dating\u00a0\u00bb (V)<\/strong>.<\/p>\n

I. La probl\u00e9matique du (doux) preneur<\/strong><\/h4>\n

Mais \u00e0 quoi pense donc le preneur, lorsqu’il contracte \u00e0 court terme, alors que les dispositions relatives aux baux commerciaux lui d\u00e9livrent des droits consid\u00e9rables et une p\u00e9rennit\u00e9 de son activit\u00e9 sur un m\u00eame lieu ?<\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, le preneur peut tout simplement avoir peur de s’engager pour la p\u00e9riode minimale de 3 ans, \u00e0 laquelle le statut des baux commerciaux l’astreint avant tout cong\u00e9.<\/p>\n

Puis, se rendre compte que, finalement, son entreprise peut encore tenir, mais sans grande certitude…<\/p>\n

Une telle fa\u00e7on de concevoir les choses le poussera donc \u00e0 accepter la pr\u00e9carit\u00e9 de son occupation, comme un moindre mal, et une prorogation \u00e9ventuelle de cette situation en fonction des al\u00e9as de son commerce.<\/p>\n

Egalement, le preneur peut vouloir s’essayer \u00e0 diff\u00e9rents types de commerces, sans certitude de poursuivre dans telle ou telle voie.<\/p>\n

On voit ainsi des entreprises qui passent de la t\u00e9l\u00e9phonie \u00e0 un vid\u00e9o-club ou encore \u00e0 la vente de fleurs, tout en restant dans les m\u00eames locaux !<\/p>\n

Cela implique de privil\u00e9gier la conclusion d’un bail de courte dur\u00e9e pour que le preneur puisse se d\u00e9sengager et conclure ensuite un nouveau contrat avec une nouvelle destination des lieux.<\/p>\n

Mais attention, la Cour de Cassation a r\u00e9cemment jug\u00e9<\/a> que la seule modification de destination du commerce ne justifiait pas que des baux d\u00e9rogatoires successifs puissent \u00eatre conclus sans pr\u00e9caution.<\/p>\n

II. La probl\u00e9matique du bailleur (sentimental)<\/strong><\/h4>\n

Pour le bailleur, les raisons de faire contracter un bail d\u00e9rogatoire, et de le proroger par la suite, sont \u00e9videntes : cela lui permet de contourner le statut des baux commerciaux, particuli\u00e8rement contraignant pour lui (facult\u00e9s de r\u00e9siliation limit\u00e9es, plafonnement du loyer, risque de paiement d’une indemnit\u00e9 d’\u00e9viction en cas de refus de renouvellement…).<\/p>\n

Ainsi, les souhaits respectifs du bailleur et du preneur peuvent se rencontrer, lors d’une belle nuit d’\u00e9t\u00e9, au cours de laquelle ils convoleront vers leur avocat ou leur notaire pour signer un bail d\u00e9rogatoire, avec l’intention (affirm\u00e9e) de le poursuivre mais en sachant que, comme la vie, tout a une fin (et parfois plus t\u00f4t qu’on ne le pense).<\/p>\n

III. Les solutions<\/strong><\/h4>\n

Les solutions pour renouveler un bail d\u00e9rogatoire se trouvent dans le code de commerce (sans trop chercher – 3.1<\/strong>) et dans les d\u00e9cisions rendues depuis de nombreuses ann\u00e9es par la Cour de cassation (en cherchant bien – 3.2<\/strong>).<\/p>\n

3.1. Ce que dit la loi<\/em><\/h5>\n

Les exceptions l\u00e9gales au principe selon lequel deux baux d\u00e9rogatoires ne peuvent \u00eatre conclus pour une dur\u00e9e totale sup\u00e9rieure \u00e0 deux ans se d\u00e9duisent du texte m\u00eame qui prononce cette interdiction.<\/p>\n

L’article 145-5 du Code de commerce<\/a>, dans son alin\u00e9a 3, pr\u00e9voit que :<\/p>\n

\u00ab\u00a0(il s’op\u00e8re un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux), \u00e0 l’expiration (d’une dur\u00e9e de deux ans), en cas de renouvellement expr\u00e8s du bail ou de conclusion, entre les m\u00eames parties, d’un nouveau bail pour le m\u00eame local.<\/em>\u00ab\u00a0<\/p><\/blockquote>\n

En cons\u00e9quence, si le second bail d\u00e9rogatoire est conclu entre des parties diff\u00e9rentes, la dur\u00e9e de deux ans n’est plus une limite.<\/p>\n

Exception est faite n\u00e9anmoins pour les cas de fraude (par interposition de pr\u00eate-nom, notamment), r\u00e9guli\u00e8rement point\u00e9s du doigt par la Justice, saisie par un preneur qui, revendiquant le statut des baux commerciaux, n’aurait pas support\u00e9 d’\u00eatre \u00e9conduit \u00e0 l’issue de ce second bail (cf. ci-apr\u00e8s V. Les \u00ab\u00a0sanctions\u00a0\u00bb<\/strong>).<\/p>\n

Un nouveau bail d\u00e9rogatoire peut \u00eatre \u00e9galement conclu entre les m\u00eames parties, \u00e0 l’issue des deux ans, s’il porte sur un local diff\u00e9rent. La diff\u00e9rence pourrait ici porter sur le retrait de tout ou partie des pi\u00e8ces ou des \u00e9tages mis \u00e0 disposition.<\/p>\n

3.2. Ce que dit la jurisprudence<\/em><\/h5>\n

Tr\u00e8s t\u00f4t, la Cour de Cassation a admis une d\u00e9rogation \u00e0 la d\u00e9rogation, ouvrant la porte \u00e0 la possibilit\u00e9 de grands d\u00e9bordements.<\/p>\n

Par un arr\u00eat en date du 10 juillet 1973<\/a>, la 3\u00e8me chambre Civile de la Cour a en effet d\u00e9cid\u00e9 qu’en concluant un nouveau bail de onze mois \u00e0 la suite d’un bail d\u00e9rogatoire arriv\u00e9 \u00e0 son terme, le preneur avait renonc\u00e9 au statut des baux commerciaux.<\/p>\n

Cette solution n’a jamais disparu depuis lors. Elle a n\u00e9anmoins \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9e dans ses modalit\u00e9s d’application, qu’il convient de respecter strictement.<\/p>\n

IV. Les pr\u00e9cautions \u00e0 prendre<\/strong><\/h4>\n

Tout d’abord, la jurisprudence a rapidement indiqu\u00e9 que, si les parties entendaient d\u00e9roger, par la signature d’un nouveau bail d\u00e9rogatoire, aux dispositions favorables au preneur du statut des baux commerciaux, il convenait que la renonciation soit constat\u00e9e post\u00e9rieurement \u00e0 l’expiration de la limite de deux ans.<\/p>\n

C’est un principe classique du droit : on ne peut renoncer \u00e0 un droit qui n’est pas acquis.<\/p>\n

Cela signifie que cette renonciation ne peut \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance des deux ans, ni concomitante. En pratique, mieux vaut attendre quelques jours, mais la signature le lendemain m\u00eame de cette \u00e9ch\u00e9ance pourrait ne pas choquer.<\/p>\n

Toutefois, la renonciation n’est que rarement implicite : en particulier, depuis 1973, la jurisprudence a resserr\u00e9 sa garde et consid\u00e8re que la simple signature d’un nouveau bail d\u00e9rogatoire ne vaut plus renonciation implicite au statut des baux commerciaux.<\/p>\n

Surtout, je ne saurais que trop conseiller de stipuler cette renonciation de mani\u00e8re claire et non \u00e9quivoque au sein-m\u00eame du nouveau bail d\u00e9rogatoire.<\/p>\n

On cite r\u00e9guli\u00e8rement, \u00e0 titre d’exemple, la clause relev\u00e9e par la Cour de Cassation dans un arr\u00eat du 25 f\u00e9vrier 2004<\/a> :<\/p>\n

\u00ab\u00a0le preneur a parfaitement conscience que s’\u00e9tant maintenu dans les lieux au-del\u00e0 de la dur\u00e9e initialement pr\u00e9vue, il a droit au statut des baux commerciaux pr\u00e9vu par [les articles L.145-1 et suivants du code de commerce] et pourrait revendiquer la propri\u00e9t\u00e9 commerciale des locaux susvis\u00e9s. <\/em><\/p>\n

Cependant, c’est en parfaite connaissance que M. X… Y…, preneur, d\u00e9clare express\u00e9ment renoncer conform\u00e9ment \u00e0 la jurisprudence constante \u00e0 son droit acquis au b\u00e9n\u00e9fice de ce statut<\/em>\u00ab\u00a0<\/p><\/blockquote>\n

V. Les sanctions<\/strong><\/h4>\n

Attention danger !<\/p>\n

Une fois pass\u00e9e la dur\u00e9e du bail d\u00e9rogatoire, \u00e0 d\u00e9faut de nouveau bail d\u00e9rogatoire stipulant express\u00e9ment le souhait des parties de d\u00e9roger au statut des baux commerciaux, l’article L. 145-5 alin\u00e9a 2 du Code de Commerce<\/a> s’applique et le preneur qui est \u00ab\u00a0rest\u00e9 et (…) laiss\u00e9 en possession<\/em>\u00a0\u00bb pourra revendiquer les droits d\u00e9coulant dudit statut.<\/p>\n

A cet \u00e9gard, il importe peu que la dur\u00e9e du bail d\u00e9rogatoire soit inf\u00e9rieure \u00e0 deux ans : le simple fait de se retrouver dans des locaux commerciaux sans disposer de contrat d\u00e9rogatoire en vigueur g\u00e9n\u00e8re une v\u00e9ritable sanction pour le bailleur non diligent.<\/p>\n

En particulier, on peut noter que toutes les clauses d\u00e9rogatoires au statut des baux commerciaux figurant dans le bail d\u00e9rogatoire \u00e9chu pourraient \u00eatre \u00e9cart\u00e9es sur demande du preneur.<\/p>\n

Conclusion<\/strong><\/h4>\n

On peut donc se marier \u00e0 court terme dans des locaux commerciaux et reconduire la courte \u00ab\u00a0love story\u00a0\u00bb. En respectant quelques principes de base, bien s\u00fbr…<\/p>\n

Mais, cette facult\u00e9 est-elle bien conforme \u00e0 l’esprit du l\u00e9gislateur, qui entendait avant tout prot\u00e9ger le preneur contre la pr\u00e9carit\u00e9 ?<\/p>\n

Certainement pas…<\/p>\n

C’est peut-\u00eatre aussi pour cette raison que la vox populi laisse souvent entendre qu’une telle situation (la succession de baux d\u00e9rogatoires) n’est pas possible…<\/p>\n

Mais en mati\u00e8re de locaux commerciaux comme d’amour, il faut parfois savoir faire taire les croyances et suivre son c\u0153ur !<\/p>\n

\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n

Vos commentaires sont lus : il y est r\u00e9pondu par courriel, de mani\u00e8re confidentielle et personnelle, \u00e0 l\u2019adresse mail que vous renseignez.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

(Actualisation au 15 juillet 2014 : suite \u00e0 la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi \u00ab\u00a0Pinel\u00a0\u00bb, cet article est actualis\u00e9 ici) On dit souvent que lorsque l’on s’aime, c’est pour la vie… Pourtant, dans notre soci\u00e9t\u00e9, magnifi\u00e9e par l’\u00e9tat du Droit, les engagements perp\u00e9tuels ne sont pas vraiment pris\u00e9s… Ainsi, dans un bail commercial, la relation bailleur-preneur est n\u00e9cessairement limit\u00e9e \u00e0 neuf ans, faisant ainsi de la relation locative une sorte de mariage \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, renouvelable si l’envie (voire la passion) est toujours l\u00e0… Mais, nombreux sont ceux plus enclins \u00e0 verser dans le court terme. … Continuer la lecture de Oui, on peut enchainer les baux d\u00e9rogatoires (mais pas n’importe comment)…<\/span> →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[47,41,40,42,45,39,43],"class_list":["post-52","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-publications","tag-bail-commercial","tag-bail-de-courte-duree","tag-bail-derogatoire","tag-deux-ans","tag-enchainement","tag-loi-pinel","tag-trois-ans"],"yoast_head":"\nOui, on peut enchainer les baux d\u00e9rogatoires (mais pas n'importe comment)... - Publications Neuman Avocat<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Les baux de courte dur\u00e9e sont d\u00e9rogatoires du statut des baux commerciaux. 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