{"id":91,"date":"2014-07-14T14:08:51","date_gmt":"2014-07-14T13:08:51","guid":{"rendered":"http:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/?p=91"},"modified":"2019-10-31T09:21:22","modified_gmt":"2019-10-31T08:21:22","slug":"le-bail-derogatoire-prend-de-plus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.neuman-avocat.fr\/publications\/le-bail-derogatoire-prend-de-plus\/","title":{"rendered":"Le bail d\u00e9rogatoire prend un an de plus !"},"content":{"rendered":"

Avec la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014<\/a>, dite loi Pinel, les d\u00e9rogations l\u00e9gales au statut des baux commerciaux ont fait l\u2019objet d\u2019un certain rafraichissement.<\/p>\n

En plus de l\u2019insertion dans le Code de commerce d\u2019un nouvel article L.145-5-1<\/a>, qui adopte une d\u00e9finition l\u00e9gale pour la convention d\u2019occupation pr\u00e9caire, le l\u00e9gislateur a d\u00e9cid\u00e9 de modifier la dur\u00e9e maximale du bail de courte dur\u00e9e (I) ainsi que ses modalit\u00e9s de survie, au-del\u00e0 de ladite dur\u00e9e (II).<\/p>\n

I. La nouvelle dur\u00e9e maximale du bail d\u00e9rogatoire<\/strong><\/h4>\n
1. Avant, c\u2019\u00e9tait comment\u00a0?<\/em><\/strong><\/h5>\n

L\u2019article L.145-5 du Code de commerce<\/a> permet de d\u00e9roger au statut des baux commerciaux et \u00e0 sa dur\u00e9e minimale de neuf ann\u00e9es, par la signature d\u2019un, puis, \u00e0 partir de la loi LME du 4 ao\u00fbt 2008, de plusieurs baux successifs dont la dur\u00e9e totale ne pouvait, jusqu’\u00e0 la loi Pinel, d\u00e9passer deux ans.<\/p>\n

La d\u00e9rogation ne s\u2019arr\u00eate bien entendu pas \u00e0 la dur\u00e9e du bail, mais \u00e0 l\u2019ensemble des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, si bien que les parties sont libres de r\u00e9gir leurs relations comme elles l’entendent, les dispositions du Code civil applicables \u00e0 tout contrat de louage (articles 1708 et suivants du Code civil<\/a>) \u00e9tant n\u00e9anmoins susceptibles de prendre le relai en cas d\u2019oubli des parties dans la r\u00e9daction dudit bail.<\/p>\n

Comme expliqu\u00e9 ici<\/a>, plusieurs raisons peuvent motiver le choix d\u2019un bail de dur\u00e9e plus courte, tant pour le bailleur que pour le preneur de locaux commerciaux.<\/p>\n

On a donc vu fleurir de nombreux baux de courte dur\u00e9e, souvent de 23 mois, par pr\u00e9caution inutile, semble-t-il, la r\u00e9daction de l\u2019article L.145-5 du Code de commerce<\/a> permettant d\u2019atteindre la dur\u00e9e de deux ans, sous r\u00e9serve n\u00e9anmoins de ne pas la d\u00e9passer.<\/p>\n

En effet, en cas de d\u00e9passement de cette dur\u00e9e et de maintien du preneur dans les lieux au-del\u00e0, la relation des parties sortait du champ d\u00e9rogatoire pour rentrer dans le cadre plus strict du statut des baux commerciaux, un bail de neuf ans s\u2019op\u00e9rant d\u00e8s l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail de courte dur\u00e9e.<\/p>\n

La jurisprudence sanctionnait d\u2019ailleurs de mani\u00e8re s\u00e9v\u00e8re l\u2019absence de r\u00e9activit\u00e9 d\u2019un bailleur apr\u00e8s l\u2019issue du bail d\u00e9rogatoire, de sorte qu\u2019un d\u00e9passement de trois jours suffisait \u00e0 confirmer le maintien du preneur dans les lieux et la conclusion d\u2019un bail commercial.<\/p>\n

2. Et maintenant, c\u2019est comment\u00a0?<\/em><\/strong><\/h5>\n

La nouvelle r\u00e9daction de la premi\u00e8re phrase de l\u2019article L.145-5 du Code de commerce<\/a>, applicable uniquement aux contrats conclus ou renouvel\u00e9s \u00e0 compter du 1er septembre 2014, \u00a0est d\u00e9sormais la suivante\u00a0:<\/p>\n

\u00ab\u00a0Les parties peuvent, lors de l’entr\u00e9e dans les lieux du preneur, d\u00e9roger aux dispositions du pr\u00e9sent chapitre \u00e0 la condition que la dur\u00e9e totale du bail ou des baux successifs ne soit pas sup\u00e9rieure \u00e0 trois ans.\u00a0\u00bb<\/em><\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Le d\u00e9lai de deux ans r\u00e9pondait \u00e0 l\u2019origine \u00e0 un souhait de protection des petits commerces\u00a0: cette courte dur\u00e9e permettait \u00e0 un preneur de \u00ab\u00a0tester son march\u00e9\u00a0\u00bb, avant de s\u2019installer de mani\u00e8re d\u00e9finitive.<\/p>\n

Lors des d\u00e9bats parlementaires<\/a> sur la loi Pinel, il a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9 l\u2019augmentation du d\u00e9lai de deux \u00e0 trois ans, afin de donner \u00ab\u00a0une plus grande souplesse\u00a0<\/em>\u00bb, \u00ab\u00a0pour se rendre compte, dans certains secteurs, de la fid\u00e9lit\u00e9 de la client\u00e8le, de l\u2019impact des produits commercialis\u00e9s et de la viabilit\u00e9 \u00e9conomique des boutiques\u00a0<\/em>\u00bb.<\/p>\n

Certains ont pu s\u2019interroger sur l\u2019utilit\u00e9 de cette augmentation pour un preneur, alors que, dans le cadre d\u2019un bail commercial classique, il dispose d\u2019une facult\u00e9 de r\u00e9siliation triennale de sorte qu\u2019il aurait plus int\u00e9r\u00eat \u00e0 conclure un bail commercial r\u00e9siliable au bout de trois ans qu\u2019un bail d\u00e9rogatoire de cette dur\u00e9e.<\/p>\n

Or, le bail d\u00e9rogatoire conserve des int\u00e9r\u00eats non n\u00e9gligeables\u00a0:<\/p>\n