Archives mensuelles : novembre 2014

Baux commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ?

Comme chacun sait désormais, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») a introduit quelques nouveautés dans le régime des baux commerciaux, d’application immédiate pour certaines et différées pour d’autres, notamment dans l’attente d’un décret d’application.

La question qui brûla rapidement les lèvres des spécialistes et qui donna quelques sueurs froides aux bailleurs, fut de savoir si la liste des charges, impôts, taxes et redevances « qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire », prévue par le nouvel article L.145-40-2 du Code de Commerce, et que le décret d’application devait dresser, allait interdire aux bailleurs la possibilité, entre autres, de faire supporter à leurs preneurs le coût de la taxe foncière.

Rappelons que cette taxe, calculée sur la base de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier donné, à laquelle sont déduits divers abattements, est fixée par les collectivités territoriales et devrait normalement (sauf stipulation contraire, donc…) être supportée par le bailleur, propriétaire du foncier en question.

Toutefois, quand il s’agit de baux commerciaux, la liberté contractuelle est souvent de rigueur.

Les parties au bail commercial pouvaient donc choisir si la taxe foncière était finalement assumée par l’occupant non propriétaire, à savoir le preneur à bail commercial, ou par le bailleur : en pratique, son imputation au preneur a souvent constitué l’exemple ultime de la force de négociation du bailleur.

Le décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014 est venu en réalité confirmer la situation antérieure.

I. Avant la loi Pinel : liberté (contractuelle), je crie ton nom

A. Le principe

En matière de baux commerciaux, si un certain nombre de règles relèvent de l’ordre public et qu’il ne peut y être dérogé, le contrat fait principalement la loi des parties.

Or, plusieurs contractants font souvent preuve d’une légèreté et d’une méconnaissance, regrettables mais certaines, au moment de signer le bail, certains preneurs, en particulier, venant rapidement à s’en mordre les doigts.

Compte tenu de ce contexte de liberté assez large, les bailleurs de locaux commerciaux ont naturellement été tentés par l’envie de faire supporter à leurs preneurs l’intégralité des charges annexes à la propriété du bien loué.

On a parlé alors de « baux triple net », à savoir nets de charges, impôts et travaux rendus nécessaires par l’état de l’immeuble.

Au sujet des impôts, ont donc fleuri, dans les baux commerciaux, des clauses « balai », rédigées peu ou prou comme suit :

« Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque »

Cette rédaction était alors conçue, dans l’esprit des bailleurs, pour inclure la taxe foncière, sans la citer expressément, pour ne pas éveiller l’attention du preneur négligent et mal conseillé.

Celui-ci devait donc l’assumer chaque année, alors qu’il n’avait pas une vocation naturelle à subir cet impôt, lorsque le législateur l’a institué.

B. La jurisprudence

Les tribunaux ont pris leur temps, mais ils sont venus mettre un frein aux interprétations extensives de clauses qui nuisaient forcément à la partie qui s’obligeait (le preneur), car celle-ci ne savait vraisemblablement pas à quelle sauce elle allait au final être mangée.

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris a mené la fronde et, a pu décider qu’une clause d’un bail commercial, qui fait référence à « tous impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque« , doit être interprétée comme faisant référence aux impôts habituellement récupérables par le bailleur sur le locataire et que tel n’est pas le cas de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la taxe additionnelle, leur éventuelle récupération devant donc faire l’objet d’une stipulation expresse du bail (CA Paris, 5-3e ch., 3 mars 2010, SCI Perrin Bernard & Cie c/ Sté Somarco).

La Cour de Cassation lui a emboité le pas (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 11-24.311).

Pour éviter toute interprétation dans un sens contraire aux intérêts des bailleurs, les baux commerciaux les plus récents comprennent, de manière explicite, une référence à la taxe foncière et à son imputabilité au preneur.

II. La Loi Pinel : liberté, je crains ton nom

La loi Pinel a donc crée l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

(…)

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Figurant au titre des dispositions d’ordre public visées à l’article L.145-15 du Code de Commerce, cette nouvelle « donne » a pu inquiéter, tant du côté des bailleurs, qui étaient en train de négocier une entrée dans les lieux ou un renouvellement, que du côté des preneurs, qui sentaient bien que l’imputation de ces nouvelles charges aux bailleurs allait être compensée par une augmentation du loyer corrélative.

De nombreux commentateurs, avisés de ce que pourrait être le projet de décret, ont rapidement claironné que la taxe foncière serait insérée dans cette liste et donc que son imputabilité aux preneurs, par le biais d’une disposition contractuelle, serait interdite.

Tel n’a pas été le cas.

III. Le décret d’application : liberté, j’écris ton nom

Finalement, le décret d’application, parmi diverses dispositions, a inséré un article R.145-35 dans le Code de Commerce, dont le 3° prévoit :

« Ne peuvent être imputés au locataire :
(…)
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (…) »

Il est à noter qu’auparavant, aucun texte n’évoquait le sujet de la taxe foncière dans le régime des baux commerciaux et que c’est donc une « nouvelle » nouveauté que nous offre le décret.

Il résulte de cette rédaction qu’au final… rien ne change !

Tant le principe (la liberté contractuelle) que la jurisprudence antérieure (nécessité d’une mention spéciale visant l’imputabilité de la taxe foncière au preneur) vont survivre à la loi Pinel et à son décret d’application.

Cet article étant applicable pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 5 novembre 2014, les rédacteurs d’acte seront donc avisés de réserver un sort explicite à la taxe foncière.

 

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