Coronavirus – Covid 19 : qui peut suspendre ses loyers commerciaux ?

(Cet article est à jour des décrets n° 2020-378 du 31 mars 2020 et n° 2020-394 du 2 avril 2020)

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 a été publiée au journal officiel du 26 mars 2020.

Elle prévoit notamment :

a) l’obligation, pour les entreprises fournissant de l’électricité et/ou du gaz, d’accorder aux entreprises concernées par l’ordonnance, qui devront en faire la demande et justifier qu’elles remplissent les conditions exigées, un report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (pour le moment, fixé au 24 mai 2020), non encore acquittées.

Ce report s’effectuera sans frais ni pénalités.

Le paiement des échéances ainsi reportées sera réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire (ce qui correspondrait, à ce jour, au 24 juin 2020), sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

b) l’impossibilité, pour tout bailleur, de mettre en œuvre des pénalités financières ou intérêts de retard, dommages-intérêts, astreinte, exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou l’activation des garanties ou cautions.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (ce qui correspondrait au 24 juillet 2020).

L’idée est ainsi de ne pas alourdir les conséquences financières liées à l’impossibilité d’exploiter un commerce et de bloquer la possibilité, pour les bailleurs, de se prévaloir du non-paiement pour mettre un terme au contrat.

L’ordonnance ne prévoit pas dans quelles modalités le loyer « suspendu » sera réglé par la suite, ce qui contraindra les preneurs et les bailleurs à trouver un terrain d’entente, amiablement.

Les bénéficiaires de ce dispositif sont les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité créé le 25 mars 2020, destiné aux entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19

Si les microentreprises, sans distinction, devaient à l’origine être bénéficiaires de ces mesures dans le cadre de la loi ayant autorisé le gouvernement à procéder par voie d’ordonnances, des conditions complémentaires ont été envisagées.

Dans ce contexte, les décrets n° 2020-371 du 30 mars 2020, 2020-378 du 31 mars 2020 et 2020-394 du 2 avril 2020 sont paru au journal officiel respectivement les 31 mars, 1er et 3 avril 2020 pour préciser les critères cumulatifs auxquels lesdites entreprises doivent répondre, à savoir  :
 
1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
 
2° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
 
3° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
 
4° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;
 
5° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;
 
6° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale (c’est à dire, détenue à plus de 50 % par une société commerciale) ;
 
7° Lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 2°, 3° et 4° ci-dessus ;
 

8° Les entreprises concernées ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,

– par rapport à la même période de l’année précédente ;

– ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;

– ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

Autant dire qu’il n’est pas si simple de bénéficier des suspensions de loyers et de ses factures de consommation d’énergie…
 
Les mêmes critères, auxquels s’ajoutent des conditions afférentes à l’absence de difficulté financière concrète, subie antérieurement par les entreprises concernées, sont par ailleurs posés pour bénéficier des aides financières de 1.500 € annoncées dans le cadre du fonds de solidarité créé pour soutenir les entreprises, ce qui ne va pas simplifier leur sélection.
 
Le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 prévoit en outre que, pour bénéficier des suspensions, il convient de produire, au créancier concerné, une attestation sur l’honneur, relative au respect des conditions ci-dessus énoncées et à l’exactitude des informations déclarées.
 
Pour les sociétés « en difficulté » (ayant déclaré leur cessation des paiements ou dont le montant des capitaux propres est inférieur à la moitié de celui du capital social), l’attestation doit être accompagnée de l’accusé de réception de demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou, le cas échéant, d’une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective.

Coronavirus – Covid 19 : le fonctionnement du fonds de solidarité

Voici le , pour appréhender les modalités de fonctionnement de ce fonds et de l’aide concernée, par le biais d’un Q&A.

Bonne lecture !

delais prorogation coronavirus

Coronavirus – Covid 19 : prorogation des délais légaux et règlementaires

L’une des ordonnances prises le 25 mars 2020, dans le cadre de la crise du Coronavirus – Covid 19, prévoit notamment :

Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli [entre le 12 mars et le 24 juin 2020] sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit.

Cette ordonnance a des implications multiples et vient régler un grand nombre de situations, judiciaires ou non, dans lesquelles un délai expire au cours de cette période de pause significative de l’économie, de la vie des affaires, judiciaire et de la vie… tout court !

Concrètement et même si la formulation peut être maladroite (on parle notamment de « délai pour agir », alors qu’il n’y a parfois pas d’ « action » à proprement dite à mettre en œuvre),  il est prévu :

  • une suspension de l’écoulement des délais fixés impérativement par des lois ou des décrets (mais pas par des contrats !), entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, cette dernière date étant précaire et dépendant d’une éventuelle extension de l’état d’urgence sanitaire, dont l’échéance est pour le moment fixée au 24 mai 2020 ;

 

  • une reprise du cours des délais, à partir du 24 juin 2020, à mon sens, comme si ceux-ci n’avaient pas commencé à courir, mais dans une limite de deux mois maximum, soit jusqu’au 24 août 2020.

Nul doute que de nombreux litiges naîtront de l’interprétation à donner à ce texte qui, bien que précautionneux, a été pris en urgence et laisse forcément plusieurs situations à la porte.

Coronavirus – Covid 19 : quid de l’approbation des comptes annuels ?

L’Ordonnance n° 2020-318 du 25 mars 2020 vient d’être publiée au Journal Officiel et elle est susceptible d’intéresser votre (vos) société(s).

Elle porte « adaptation des règles relatives à l’établissement, l’arrêté, l’audit, la revue, l’approbation et la publication des comptes et des autres documents et informations que les personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé sont tenues de déposer ou publier dans le contexte de l’épidémie de covid-19 ».

Son article 3 dispose :

Les délais imposés par des textes législatifs ou réglementaires ou par les statuts d’une personne morale ou d’une entité dépourvue de personnalité morale de droit privé pour approuver les comptes et les documents qui y sont joints le cas échéant, ou pour convoquer l’assemblée chargée de procéder à cette approbation, sont prorogés de trois mois. Cette prorogation ne s’applique pas aux personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé qui ont désigné un commissaire aux comptes lorsque celui-ci a émis son rapport sur les comptes avant le 12 mars 2020.

En conséquence, vous pouvez, si vous le souhaitez ou si la nécessité vous empêche de procéder différemment, différer l’approbation des comptes annuels de votre société ou la tenue de l’assemblée générale d’approbation desdits comptes.

Et ce, jusqu’au plus tard le 30 septembre 2020, pour les sociétés qui clôturent leurs comptes entre le 30 septembre 2019 et le 23 juin 2020.

Pour le moment, les sociétés dont les comptes clôturent au 30 juin 2020 ne sont pas concernées par cette mesure.

Si votre société dispose d’un commissaire aux comptes et que celui-ci a rendu son rapport avant le 12 mars 2020, la mesure de report ne s’applique pas non plus.

Coronavirus – Covid-19 : le point sur l’aide aux entreprises

Suite aux annonces du Président de la République dans le cadre de l’épidémie de Coronavirus – Covid-19 et de ses conséquences pour l’économie, je vous transmets divers liens et éléments d’informations relatifs aux dispositions et aménagements permettant de soulager les entreprises, qui font face à des difficultés inédites.

Depuis l’annonce de l’épidémie Coronavirus, ces éléments figurent de manière éparse sur le web et j’ai tenté, tant bien que mal, d’en rassembler une bonne partie et de les condenser.

A noter que, pour être accompagné(e)(s) dans vos démarches, vous pouvez contacter, pour l’Ile de France, le référent unique de la DIRECCTE : idf.continuite-eco@direccte.gouv.fr (01 70 96 14 15).

Informations sur les charges et cotisations sociales dans ce contexte de Coronavirus

Les mesures prises se traduisent notamment :

  • par l’octroi de délais (échelonnement de paiements)
  • et d’une remise exceptionnelle des majorations et pénalités de retard sur les périodes ciblées.

Ainsi, les entreprises, qui le souhaitent, pourront reporter le paiement de leurs cotisations, sans justification, sans formalité et sans pénalité.

Pour ce faire :

  • Pour un délai sur les charges sociales des dirigeants :

Par Internet sur www.secu-independants.fr/contact, objet « Vos cotisations », motif « Difficultés de paiement ».

Par téléphone au 3698 (service gratuit + prix d’un appel).

  • Pour un délai sur les charges sociales de vos salariés :

Par Internet sur www.urssaf.fr, adressez un message via la rubrique « Une formalité déclarative » puis « Déclarer une situation exceptionnelle

Aussi, tous les employeurs ayant une date d’échéance URSSAF au 15 du mois pourront reporter tout ou partie du paiement des cotisations salariales et patronales. 

Ces cotisations sont d’ores et déjà reportées à trois mois, dans l’attente d’autres mesures à venir.

Pour les employeurs dont la date d’échéance de paiement des cotisations est au 5, ils pourront moduler le règlement de leur échéance, à partir de celle du 5 avril 2020. Attention : vous avez jusqu’au 19/03/2020 à midi pour modifier les paiements.

Pour plus d’informations, cliquez ici.

Pour les indépendants (professions libérales, travailleurs indépendants, commerçants et artisans), vous pouvez demander une anticipation de la régularisation annuelle afin d’obtenir un recalcul des cotisations cohérent avec la santé de l’entreprise et d’obtenir un nouvel échéancier de paiement des cotisations provisionnelles.

Egalement, l’échéance mensuelle du 20 mars ne sera pas prélevée, le montant de cette échéance sera lissé sur les échéances à venir (avril à décembre).

Pour plus d’informations, cliquez ici.

Informations bancaires

Les établissements bancaires ont été sollicités par les pouvoirs publics afin d’octroyer des reports d’échéances de crédit. A cette fin, n’hésitez pas à prendre contact avec votre banque pour requérir une suspension temporaire des crédits en cours.

En cas de difficulté à joindre votre succursale, vous pouvez également déposer une demande de médiation  auprès de la Banque de France (cliquez ici) ou contacter le service de Médiation de la Banque de France au 0810 00 12 10 (0,06€/min + prix d’appel).

Enfin, BPI France peut mettre en place des lignes de crédit de trésorerie : vous pouvez la joindre au 0 969 370 240 (appel gratuit).

Information sur l’activité des salariés dans le contexte du Coronavirus

Activité partielle :

Afin de limiter les effets d’une baisse d’activité liée à l’épidémie de Coronavirus, les entreprises peuvent recourir au dispositif du chômage technique ou du chômage partiel.

En particulier, le montant de l’indemnité versée aux entreprises a été relevé et les délais d’instruction des demandes modifiés.

Pour plus d’informations :

  • Rendez-vous sur le site dédié du Ministère du Travail concernant l’activité partielle ;
  • Pour vous aider à compléter votre demande, vous pouvez joindre le support technique par téléphone au 0820 722 111 (Service 0,15 €/min + prix appel).

Vous pouvez également simuler le montant de l’aide grâce au simulateur du ministère.

Mesures exceptionnelles des arrêts de travail pour les salariés contraints de garder leurs enfants :

Dans le cadre des mesures visant à limiter la diffusion du Coronavirus – Covid-19, les autorités publiques ont décidé la fermeture jusqu’à nouvel ordre de l’ensemble des structures d’accueil de jeunes enfants et des établissements scolaires.

Un téléservice est mis en place par l’Assurance Maladie pour permettre aux employeurs de déclarer leurs salariés contraints de rester à domicile à la suite de la fermeture de l’établissement accueillant leur enfant, sans possibilité de télétravail.

Cette déclaration fait office d’avis d’arrêt de travail.

Pour plus d’informations, cliquez ici.

Informations fiscales : des délais de paiement sont annoncés pendant l’épidémie du Coronavirus

Vous pouvez solliciter un délai de paiement ou une remise d’impôts, grâce à ce formulaire dédié et le transmettre au service des impôts concerné :

    • Service Impôts des Entreprises pour l’impôt sur les sociétés
    • Service Impôts des Particuliers pour l’impôt sur le revenu des dirigeants d’entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés

Certaines collectivités territoriales ont annoncé des délais de paiements pour les impôts locaux (foncières, contribution économique territoriale, taxe de séjour). Pour en savoir plus, rapprochez-vous des services concernés.

Informations sur les difficultés entre entreprises

Si vous rencontrez un conflit avec un fournisseur ou un client (hors particuliers), vous pouvez vous rapprocher de votre avocat ou encore du Médiateur de l’Entreprise (cliquez ici).

Pour plus de renseignement, par téléphone au 01 53 17 89 38.

Par ailleurs, les mesures de prévention des entreprises (conciliation, mandat ad hoc, redressement judiciaire) sont à ce jour toujours mises en œuvre par le Tribunal de Commerce (à tout le moins, à Paris).

Les mesures de sauvegarde et de liquidation judiciaires sont pour le moment gelées (information du greffe du Tribunal de Commerce de Paris).

 Bon courage à tous et prenez soin de vous !

Vos Kbis gratuits !

Avant, pour obtenir un extrait Kbis de votre entreprise, vous deviez passer par divers sites internet (et idéalement, le plus centralisateur, www.infogreffe.fr) et régler un peu plus de 3 €.

Il vous fallait payer en ligne, mais également, refaire la démarche à chaque fois que l’on exigeait de vous un Kbis « à date » et régler de nouveau cette petite somme.

Désormais, chaque dirigeant d’entreprise peut disposer, à tout moment et gratuitement, d’un extrait Kbis numérique des sociétés dont il est le dirigeant.

Pour ce faire, le dirigeant doit se rendre sur le site www.monidenum.fr  et s’y inscrire.

Il faut :

  • vous munir uniquement d’un justificatif d’identité numérisé (en deux documents distincts pour la carte d’identité nationale, un seul pour le passeport) et
  • disposer d’une adresse mail et d’un numéro de téléphone portable, pour confirmer votre inscription.

Il vous sera également demandé de valider les entreprises dont vous êtes effectivement le dirigeant.

Voici une mesure de simplification et de gratuité bienvenue !

Pourquoi les banques (et leurs huissiers) vous ont « harcelé(e)(s) » avant l’été…

(Ou la petite histoire de la prescription extinctive des jugements)

Ce ne sont pas deux, ni trois, mais bien quatre clients qui se sont bousculés à mon cabinet, au cours du mois de mai (chose rare, car généralement, mes clients sont des gens bien élevés et ne se bousculent pas), pour se plaindre unanimement (mais au cours de rendez-vous différents, je vous rassure, je respecte le secret professionnel !) d’avoir reçu des actes d’huissiers ou fait l’objet de saisies, généralement , sur demande d’une banque et, généralement aussi, pour des montants significatifs.

Vous me direz, jusque-là, pourquoi pas ? Cela signifierait simplement que mon cabinet est bien référencé et que, si vous avez un problème avec une banque, « who you gonna call » ? (ceux qui sont nés après 1990 ne peuvent pas répondre à cette question, je précise).

Cependant, et c’est là que ça devient intéressant, tous sont venus se plaindre de ce que leur créancier leur demandait le paiement d’une somme résultant d’une vieille condamnation judiciaire… qu’il n’avait jamais pris la peine de faire exécuter auparavant.

Certains avaient des accords, qu’ils exécutaient au compte-gouttes depuis 15 ans, d’autres pensaient que tout était soldé, etc…

En réalité, les banques et les créanciers professionnels se sont réveillés pour faire le ménage de printemps de leurs vieux dossiers contentieux, alertés probablement depuis quelques mois sur l’arrivée d’une date, qui a fait date… le 19 juin 2018.

Là, vous trépignez d’impatience pour savoir ce qu’il s’est passé ce jour-là ?

Ça tombe bien, c’est justement l’objet de cet article.

10 ans auparavant, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 a réformé le droit de la prescription.

Avant cette date et sans rentrer dans trop de subtilités juridiques, le bénéficiaire d’une décision de justice pouvait exécuter celle-ci pendant une durée de 30 ans.

En somme, vous disposiez d’un jugement de condamnation de votre débiteur à vous régler la somme de 10.000 € : vous pouviez débarquer dans sa vie 29 ans après la date de la décision pour demander votre dû (avec quelques intérêts supplémentaires !) et ce, quand bien même la créance pour laquelle vous aviez eu recours à la justice était, elle, soumise à une prescription plus courte : c’est ce qu’on appelait « l’inversion de prescription ».

La loi de 2008 a mis le holà à ces agapes éternelles en réduisant à 10 ans la durée pour exécuter les décisions judiciaires.

Cette loi, promulguée le 19 juin 2008, comportait des dispositions relatives à sa propre applicabilité dans le temps et, en particulier, prévoyait que toute prescription plus courte, prévue par ce nouveau texte, se substituait aux prescriptions en cours (c’est un peu plus compliqué que ça, mais là aussi, je vous épargne les détails).

Donc, par l’effet de la loi, les créanciers titulaires d’une décision de justice antérieure à la loi se retrouvaient avec une date limite pour agir, fixée 10 ans plus tard, soit… le 19 juin 2018, vous aviez deviné !

Le texte concerné, l’alinéa 1er de l’article L.111-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, est libellé, dans sa partie principale, comme suit :

L’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 [soit la plupart des décisions de justice] ne peut être poursuivie que pendant dix ans (…).

A sa lecture, on aurait pu croire que le législateur de 2008 s’était dit que, quoi qu’il arrive, on a 10 ans pour exécuter une décision et, à défaut, on ne peut plus jamais exécuter ; ç’aurait pu avoir une certaine logique, qui aurait épousé celle de la loi, prévue pour réduire, de manière générale, les temps juridique et judiciaire.

Mais, en réalité, le texte instaure un délai de prescription dite extinctive, qui, comme tout délai de prescription, peut faire l’objet d’une interruption (le délai s’arrête et on remet les pendules à zéro quand il reprend) ou d’une suspension (le délai déjà écoulé est pris en compte lorsque l’événement qui a entraîné la suspension disparaît).

Et, parmi les actes interruptifs de prescription, je vous le donne en mille, il y a… les actes d’exécution d’une décision de justice : c’est l’article 2244 du Code Civil qui vous le dit :

Le délai de prescription (…) est (….) interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

D’où l’intervention d’huissiers, sur la demande des établissements de crédit, pour « recharger » leur délai de 10 ans, avant le 19 juin 2018, notamment dans des cas où des dossiers étaient enterrés dans des placards poussiéreux de services contentieux de banque ou que des accords de paiement avaient été consentis sur des durées interminables.

Dans ce dernier cas, il faut savoir que le paiement effectué au titre d’une décision ne vaut pas nécessairement reconnaissance de la dette, ladite reconnaissance constituant, quant à elle, un cas d’interruption du délai de prescription ! Certains débiteurs pouvaient donc être en train de payer depuis des années, sans même se douter qu’après le 19 juin 2018, ils seraient légalement déchargés de leur dette !

C’est donc pour cette raison qu’un branle-bas de combat général a eu lieu et que de nombreux huissiers ont été saisis, au printemps 2018, pour éviter que certaines créances ne disparaissent purement et simplement.

Et lesdits huissiers n’étaient pas obligés de faire des tonnes de diligences : ils pouvaient agir, s’ils étaient instruits en ce sens, par la voie de l’acte minimum, à savoir un commandement aux fins de saisie vente (qui n’est autre qu’une mise en demeure de payer, pas toujours suivie d’une saisie mobilière qui, dans de nombreux cas, s’avère peu fructueuse), car la Cour de Cassation n’a pas trouvé mieux que d’accorder un effet interruptif de prescription à cet acte.

Au final, mes clients étaient dépités d’apprendre que, par un simple acte d’huissier, ils avaient pris 10 années supplémentaires de paiement de leur « vieille dette »…

Et vous, avez-vous été relancé(e)(s) par vos créanciers avant l’été ?

Vos commentaires sont lus : il y est répondu par courriel, de manière confidentielle et personnelle, à l’adresse mail que vous renseignez.

Registre des bénéficiaires effectifs : plus que quelques jours pour être en conformité !

A compter du 1er avril 2018, le registre des bénéficiaires effectifs entre en vigueur.

D’abord, qui est concerné ? Si vous dirigez ou détenez plus de 25 % d’une société commerciale, d’une société civile (une SCI, par exemple) ou encore d’une association qui réalise des activités lucratives, jetez un œil sur le sujet !

Cette nouvelle obligation, régie notamment par les articles L.561-46 à L.561-50 du Code Monétaire et Financier, impose que chaque société ou association inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS), dépose, au greffe du tribunal concerné, pour être annexé au RCS, un document relatif au bénéficiaire effectif de la société, contenant :

– les nom, nom d’usage, pseudonyme, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, adresse personnelle de la ou des personnes physiques considérées comme bénéficiaires ;

– les modalités du contrôle exercé sur la société ou l’entité juridique concernée ;

– la date à laquelle la ou les personnes physiques sont devenues le bénéficiaire effectif de la société ou de l’entité juridique concernée.

Si la notion de « bénéficiaire effectif » spécifique à ce texte n’est pas encore déterminée, il est renvoyé, dans l’attente, à la définition visée aux articles L.561-2-2 et R.561-1 à R561-3 du Code Monétaire et Financier.

Ainsi, est bénéficiaire effectif celui qui :

– en dernier ressort, contrôle directement ou indirectement l’entité juridique concernée, soit parce qu’il détient directement ou indirectement plus de 25% du capital ou des droits de vote, soit parce qu’il exerce, par tout moyen, un pouvoir de contrôle sur ses organes de gestion ou de direction ou sur ses associés ; ou

– pour le compte duquel une opération ou une activité est réalisée par l’entité juridique concernée.

Ce registre n’est pas public.

Seules certaines catégories de personnes bénéficient d’un droit de communication :

– Le représentant légal de l’entité ;

– 18 entités listées par l’article L.561-36 du Code Monétaire et Financier ;

– Les entités assujetties à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme ;

– Toute personne justifiant d’un intérêt légitime, sur ordonnance rendue par le juge commis à la surveillance du registre du commerce.

Vous croyez que ce n’est qu’une formalité de plus (facturée de surcroît un peu plus de 50 € par le greffe) ?

Attention aux conséquences éventuelles du non-respect de cette obligation :

– condamnation judiciaire à y procéder par voie d’injonction, éventuellement sous astreinte ;

– jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7.500 € pour les personnes physiques concernées (notamment les dirigeants) ;

– jusqu’à 37.500 € d’amende pour les personnes morales concernées (la société elle-même) et la possibilité d’une dissolution de la société.

Il est donc nécessaire de procéder à la formalité, qui doit être réalisée, pour les sociétés ou associations inscrites au RCS constituées avant le 1er août 2017, au plus tard le 30 mars 2018.

Dépêchez-vous !

Bailleur commercial : vous devez informer votre preneur !

Article rédigé en collaboration avec Alycia Indrigo, élève-avocate à l’HEDAC

 

Lorsque l’on est propriétaire d’un local commercial et qu’on le met en location, on pense parfois (souvent ?) que les choses vont être assez simples à régler.

Il y a d’abord le temps de la négociation du contrat de bail commercial (pour rappel, le droit des baux commerciaux ressort de la loi, mais également du contrat et donc d’un accord entre les parties sur ses termes et conditions).

Puis viendra un jour (peut-être ?) le moment du départ du preneur (qui peut être plus ou moins abrupte).

Entre les deux ? Le bailleur bienheureux s’imagine certainement que ses efforts se limiteront à procéder aux indexations annuelles du loyer et à adresser des appels et quittances de loyer (et de charges, dont… la taxe foncière !).

Que nenni !

Les ajouts de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, qui a modifié de manière significative le droit des baux commerciaux, sont l’occasion de faire un point, pas nécessairement exhaustif, mais suffisamment large, des obligations d’information à la charge du bailleur, qui doivent être respectées à l’égard du preneur, au cours de la vie du contrat.

I. Les informations à fournir lors de la signature du bail commercial

a) Les diagnostics techniques

Un point définitif sur le sujet !

Doivent être annexés au bail commercial, sur initiative du bailleur :

  • L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
  • Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Le Diagnostic plomb, notamment en cas de baux mixtes (lorsque sont loués, ensemble, un local commercial et un local à usage d’habitation) ;
  • L’Annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2000 m² : cette annexe doit figurer dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et depuis le 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours.
b) L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le contrat de bail commercial doit être assorti d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances.

Cet inventaire, qui peut figurer dans le bail ou en annexe, indique la répartition entre le bailleur et le locataire (article L.145-40-2 du Code de commerce) des charges et impôts à supporter.

c) L’information sur les travaux effectués et prévisionnels

Selon l’article L.145-40-2 du Code de commerce, le bailleur est obligé de communiquer au locataire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial :

  • Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
  • Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.

Dans l’hypothèse où le local concerné se trouve dans un ensemble immobilier appartenant au même bailleur mais comportant plusieurs locataires, il sera nécessaire de préciser la répartition du coût des travaux entre ces différents preneurs.

II. Les information annuelles

a) L’état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances

En sus de ce qui se trouve dans le bail initial, un état récapitulatif annuel des catégories de charges, impôts, taxes et redevances afférente aux locaux loués devra être communiqué, par le bailleur au preneur, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi (dans un délai de 3 mois suivant la réédition des charges en cas de copropriété).

A cette occasion, le bailleur devra informer le preneur de la régularisation qu’il opère au titre des comptes de charges (article L.145-40-2 du Code de commerce).

Attention : à la différence d’un bail d’habitation, les charges indiquées comme récupérables sur le relevé établi par les syndics de copropriété ne seront pas systématiquement dues par le preneur commercial.

En effet, en matière de bail commercial, pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, seules les charges contractuellement prévues à la charge du locataire pourront lui réclamées.

Il est donc capital, lors de chaque envoi annuel, d’indiquer au preneur avec précision quelles seront les charges qui demeurent à sa charge et dans quelles proportions il en sera redevable.

b) L’information due à la caution personne physique

L’article 2293 du Code Civil prévoit que, dans le cas d’un cautionnement indéfini donné par une personne physique, le bénéficiaire de la caution devra tenir la caution informée, annuellement, à la date convenue par les parties ou à la date anniversaire du contrat de cautionnement, du montant de la créance garantie et de ses accessoires.

Ainsi, si une personne physique s’est engagée, sans limite de montant, pour garantir le paiement du loyer commercial, cette obligation d’information incombe au bailleur.

La sanction du défaut d’information sera la déchéance de tous les accessoires de la dette (dont les frais d’huissier et les éventuels intérêts), frais et pénalités.

III. L’information triannuelle

L’information communiquée lors de la conclusion du contrat de bail sur les travaux effectués dans les 3 années qui précèdent et sur ceux qui sont prévus dans les 3 années à venir (article L.145-40-2 du Code de commerce), doit être actualisée tous les trois ans et communiquée, dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, au preneur

IV. L’information à la demande

a) L’information sur les charges facturées

Le bailleur doit communiquer au preneur, à la demande de celui-ci et à tout moment, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui ont été imputés (article R.145-36 du Code de commerce).

b) L’information sur les travaux

A la demande du preneur, le bailleur devra lui communiquer tout document justifiant le montant des travaux effectués dans les 3 années qui précèdent et envisagés dans les 3 années à venir (article R.145-37 du Code de commerce).

V. L’obligation de veille et d’information diligente

a) L’information sur les nouveaux charges, impôts, taxes et redevances par le bailleur

Si le bailleur a bien fait son travail, son inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances est précis, mais suffisamment large pour être inclusif de nouveaux items susceptibles d’apparaître au fur et à mesure de l’exécution du bail.

Parallèlement, il a l’obligation de faire part de ces nouveautés au preneur dès qu’il en a connaissance (article L.145-40-2 du Code de commerce).

b) L’information de la caution personne physique, en cas d’incident de paiement du fait du preneur

L’article L. 341-1 du Code de la Consommation prévoit que la caution personne physique doit être informée dans les 15 jours suivant l’envoi du commandement de payer, du premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité du paiement.

Sanction : le bailleur est déchu du droit aux pénalités ou intérêts de retards échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle la caution en a été informée.

c) L’information du cédant du droit au bail commercial, en cas d’incident de paiement du fait du cessionnaire

Depuis la loi Pinel, l’article L. 145-16-1 du Code de commerce impose au bailleur, lorsque la cession du droit au bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, d’informer ledit cédant de tout défaut de paiement du preneur cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

La sanction du défaut d’informations sera également la déchéance des intérêts et pénalités de retard entre la date de l’incident de paiement et la régularisation de l’obligation d’information du bailleur.

 

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Boutique éphémère : le point de vue d’un avocat

Article rédigé en collaboration avec Alycia Indrigo, élève-avocate à l’HEDAC

 

La boutique éphémère (aussi dénommée « magasin éphémère » ou « pop-up store ») est un phénomène récent, sans être vraiment nouveau : en effet, le concept est né aux Etats-Unis dans les années 2000, inspiré par la stratégie marketing du fondateur de Swatch, Nicolas Hayek, dans les années 1980, qui concernait surtout des produits saisonniers.

Son arrivée en Europe date de 2004, grâce à la marque de mode avant-gardiste Comme des garçons qui s’est lancée dans le projet « guérilla store » à Berlin puis dans le reste de l’Europe.

Mais, qu’est-ce qu’une boutique éphémère ?

Il s’agit, en réalité, d’un point de vente de produits ou de prestations de service, dont la durée d’existence est stratégiquement limitée et programmée avant son ouverture.

Ladite durée oscille souvent entre quelques jours et quelques mois.

Les objectifs recherchés lors de l’installation d’une boutique éphémère sont multiples et peuvent être notamment :

  • mener, pendant un temps donné, une activité saisonnière ;
  • tester un nouveau concept ou une nouvelle marque à moindres frais ;
  • lancer un nouveau produit à l’occasion d’une commercialisation évènementielle.

 

Dans tous les cas, la boutique éphémère constitue souvent un vecteur d’économies, que ce soit parce que l’occupation temporaire d’un emplacement stratégique peut se réaliser sans faire de lourds investissements sur la durée ou bien parce que l’événement peut permettre d’organiser la liquidation promotionnelle d’un stock.

Attirées par le concept et ses atouts, de nombreuses marques se sont lancées dans l’aventure comme, par exemple, l’équipementier Nike qui a profité du NBA All-Star Game 2015 pour implanter sa boutique éphémère en forme de boîte à chaussure géante en plein New York.

La France, et particulièrement Paris, ont bien entendu vu apparaître ces boutiques, dans des secteurs très variés : on pense au Windows Café ouvert en octobre 2010 par Microsoft à Paris, pour le lancement de Windows 7, au site Leboncoin.fr qui a ouvert une boutique éphémère uniquement dédiée à la décoration en 2016, ou encore aux marques Dove et Charal.

Néanmoins, les boutiques éphémères ne sont pas réservées aux enseignes de notoriété publique et nombreux sont les acteurs économiques qui s’intéressent à ce mode singulier d’exploitation.

D’où l’intérêt d’en étudier le concept sous quelques-uns de ses aspects juridiques.

I. Comment le Droit français appréhende-t-il le concept de « boutique éphémère» ?

 D’un point de vue juridique, la boutique éphémère est une émanation d’un commerce existant, ce qui signifie que, pour en ouvrir une, il faut être préalablement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), que ce soit sous le statut d’autoentrepreneur, d’exploitant individuel en nom propre ou de société.

La boutique éphémère est en effet considérée comme un « établissement secondaire », au sens de l’article R. 123-40 du Code de commerce.

Dans un avis n°2015-027 en date du 27 novembre 2015, le Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés (CCRCS) a précisé la définition de « l’établissement secondaire », telle qu’elle figure à l’article R. 123-40 du code de commerce, à savoir :

« tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et dirigé par la personne tenue à immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers »

Concernant le caractère permanent et distinct de l’établissement secondaire, le CCRCS précise que :

« le caractère permanent se rapporte à l’établissement envisagé dans sa réalité physique, dont la fixité l’oppose notamment aux simples étals des commerçants non sédentaires, et non à la durée de l’exploitation qui en est faite par la personne immatriculée. C’est d’ailleurs à l’établissement envisagé dans cette même réalité physique que se rapporte également l’exigence, cumulativement requise, d’un caractère « distinct du siège social ou de l’établissement principal » »

Ainsi, la boutique éphémère doit être physiquement séparée de l’adresse officielle de l’entrepreneur mais ressemblera à une autre boutique « permanente », quand bien même sa durée serait finalement réduite à quelques jours, semaines ou mois.

En revanche, la création d’une boutique éphémère ne donnera pas lieu à la naissance d’une nouvelle personne juridique.

Il s’agit uniquement d’une distinction « physique » entre deux lieux d’exploitation de l’activité de l’entrepreneur individuel ou d’une société.

Cette séparation ne permet pas à l’entrepreneur d’échapper, le cas échéant, aux responsabilités qui découleraient des actes préjudiciables causés aux tiers en relation avec la boutique éphémère.

De même, il n’y a pas de séparation juridique entre le patrimoine du propriétaire de l’établissement principal et celui de l’établissement secondaire : ainsi, toute dette afférente à la boutique éphémère pourrait être recouvrée sur les biens affectés à l’établissement principal.

Egalement, les chiffres d’affaires de l’établissement principal et de l’établissement secondaire, mais également leurs charges respectives, devront être agrégés afin de pouvoir déterminer si un bénéfice taxable en résulte.

Lorsque l’exploitant est une société, la question du bénéfice, qui pourrait être distribué aux associés, doit être posée de manière globale : en effet, il conviendra, dans tous les cas, de prendre en considération la somme des pertes et résultats nets afférents à chaque établissement pour savoir si un bénéfice global en résulte et si le versement de dividendes peut être envisagé.

Ainsi, le résultat afférent à la seule boutique éphémère ne peut pas être appréhendé directement par la société exploitante, sauf cas exceptionnels liés à la situation globale de la société.

II. Quelles sont les formalités administratives à respecter pour l’ouverture d’une boutique éphémère ?

  • La déclaration au RCS

L’entrepreneur, qui entend ouvrir une boutique éphémère, doit donc la déclarer en tant qu’ « établissement secondaire » auprès du greffe du Tribunal de commerce (ou au centre de formalités des entreprises) dans le mois de la création de la boutique éphémère.

Si la boutique éphémère se situe dans le ressort d’un autre Tribunal de commerce, le greffe compétent ne sera pas celui de l’établissement principal et donc il sera nécessaire de procéder à une demande d’ « immatriculation secondaire ».

  • Les formalités administratives en cas d’utilisation du domaine public

La création d’une boutique éphémère peut avoir pour conséquence, au regard du lieu choisi, l’utilisation du domaine public : ce sera notamment le cas lorsque la boutique éphémère s’installera dans des lieux affectés à une utilité publique appartenant à l’Etat, à des collectivités locales ou à des établissements publics (par exemple, la maison mobile « Preppy Pop-up Store » de la marque Tommy Hilfiger installée sur l’esplanade de Beaubourg à Paris en 2011).

Ainsi, toute utilisation du domaine public pour y organiser des manifestations à caractère commercial doit faire l’objet d’une demande préalable auprès de la préfecture compétente.

Le dossier à déposer doit comporter :

  • tous les renseignements utiles sur l’entrepreneur et sur la manifestation envisagée à titre éphémère ;
  • en cas de mise en place d’installations matérielles spéciales, un dossier technique complet ;
  • comprendre l’autorisation de principe écrite du gestionnaire de l’espace utilisé.

L’ensemble du dossier doit être transmis au moins deux mois avant la date d’ouverture de la boutique et au moins trois mois avant, si l’évènement projette de rassembler une foule importante ou entraîne l’implantation d’installations complexes.

A l’issue de l’instruction de cette demande, le préfet délivre une autorisation éventuellement assortie de prescriptions conditionnelles ou adresse un refus motivé au demandeur.

  • La déclaration à la Commission Nationale Informatique et Libertés (CNIL)

Une déclaration à la CNIL sera obligatoire si la boutique éphémère a pour activité ou pour effet la collecte d’informations, à des fins promotionnelles par exemple ou de recensement statistique (article 22 de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978).

Le formulaire remis à la CNIL devra préciser les activités des entités utilisant les données, le contenu exact des données stockées ainsi que l’objet de l’utilisation des données.

III. Quelle assurance faut-il souscrire pour une boutique éphémère ?

On constate, sur le marché des assurances, que certaines compagnies se sont spécialisées dans le domaine des boutiques éphémères, adaptant leurs services à ce nouveau concept.

L’assurance civile nécessaire pour l’ouverture d’une boutique éphémère comprend deux volets différents : une assurance « responsabilité civile locative » et une assurance civile « organisateur d’évènements ».

Les critères de validation des adhésions, fixés par ces compagnies, sont variés :

  • La boutique doit être située en France métropolitaine,
  • L’occupation envisagée doit être temporaire et sa durée déterminée ;
  • Les produits mis en vente ne doivent pas nécessiter une autorisation administrative ;
  • La boutique ne doit pas avoir un caractère religieux, politique ou syndical, ni comprendre l’organisation d’une soirée dansante ouverte au public ;
  • Elle ne doit pas non plus contrevenir aux bonnes mœurs.

IV. Quelle relation locative pour une boutique éphémère ?

Sans local commercial, la boutique éphémère ne pourrait voir le jour.

A moins que l’entrepreneur ne soit propriétaire du lieu où il ouvre cette boutique, il devra prendre des locaux qui seront mis à sa disposition par un tiers.

Mais, quelle sera la forme contractuelle de cette occupation ?

  • Les baux de courte durée ou baux dérogatoires

L’article L.145-5 du code de commerce permet de déroger aux règles des baux commerciaux concernant leur durée légale, telle qu’elle s’impose au bailleur (9 ans), à condition que la durée cumulée des baux dits « de courte durée » ou « dérogatoires » ne dépasse pas 3 ans.

Ces baux sont particulièrement adaptés pour les boutiques éphémères.

De plus, ils permettent aux bailleurs de louer des locaux vacants et d’attirer une nouvelle catégorie de locataires, en démontrant le potentiel commercial d’un local qui n’aurait pas fait ses preuves et ne serait pas occupé.

  • La convention d’occupation précaire

La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a inclus dans le Code de commerce un article L.145-5-1 qui vient concrétiser une convention reconnue jusqu’ici par la pratique et la jurisprudence uniquement, à savoir la « convention d’occupation précaire » (« COP »).

Cet article exclut la COP du domaine des baux commerciaux et la définit comme une occupation de locaux, quelle que soit sa durée, qui n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La conclusion d’une COP n’est donc possible que dans des cas exceptionnels.

Seules trois circonstances sont acceptées par les tribunaux : le motif légitime, une durée très courte ou une redevance de faible montant.

Ainsi lorsque le local est utilisé de manière ponctuelle et éphémère, les tribunaux valident généralement la conclusion d’une COP.

A la différence du bail dérogatoire, la COP se caractérise par la faculté du propriétaire de mettre fin à la convention à tout moment en raison d’un évènement prévisible mais particulier : le bail dérogatoire, lui, ne prend fin qu’à la date convenue, de sorte que le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux en fonction d’un autre événement que l’arrivée de cette date.

  • La sous-location commerciale de courte durée

Les baux commerciaux sont classiquement les contrats normés, réglementés par le Code de commerce, qui sont utilisés pour l’occupation de locaux de nature commerciale.

Or, leur durée légale de base (9 ans), à laquelle il ne peut être dérogé, n’est pas adaptée à celle des boutiques éphémères.

La tentation sera grande, dans ce cas, de procéder à la sous-location temporaire, de courte durée, d’un local commercial identifié.

Or, l’article L. 145-31 du code de commerce dispose que ce n’est qu’à titre dérogatoire (au cas où le bail commercial le prévoit ou que le bailleur donne son accord) qu’une sous-location est envisageable, ce qui donne des pouvoirs importants au propriétaire des lieux en la matière, lequel doit, en tous les cas, être invité à concourir à l’acte constatant la sous-location.

En outre, dans l’hypothèse où la sous-location serait autorisée, il doit y avoir identité d’activité entre l’activité éphémère et celle du bail commercial initial.

Par ailleurs, on portera attention au moment, dans la durée du bail, pendant lequel la sous-location est réalisée.

En effet, si elle a lieu dans les trois années précédant l’échéance des 9 premières années du bail concerné, il existera un risque, en cas de sous-location totale du local, que le droit au renouvellement du bail soit remis en question.

En effet, l’une des conditions de ce droit au renouvellement est que le même fonds de commerce a bien été exploité dans lesdits locaux, par le même preneur, lors de ces trois dernières années (article L 145-8 du Code de commerce) : la condition ne serait plus remplie en cas de sous-location totale des locaux, même temporaire, au profit d’une boutique éphémère.

  • Le contrat de location saisonnière

Il est régi par le droit commun du louage (articles 1708 et suivants du code civil) et peut dans certains cas constituer une alternative intéressante à la sous-location commerciale, si l’activité du bénéficiaire n’est que saisonnière.

Il déroge ainsi à la fois au statut des baux commerciaux et aux règles encadrant le bail de courte durée.

Attention, les locaux doivent être obligatoirement restitués par le locataire au bailleur à l’expiration de la saison pour éviter la requalification en bail commercial.

  • L’autorisation d’occupation du domaine public

Les biens dépendant du domaine public ne peuvent être ni occupés, ni utilisés en dehors des limites fixées par le droit d’usage conféré en vertu d’autorisations unilatérales, précaires et révocables.

Leur mise à disposition est donc, par nature, exclusive de tout bail commercial (article L. 2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques).

Il ne saurait en découler aucun droit à la « propriété commerciale » et donc au renouvellement (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 1977, n°76-70.305).

Vous aussi, vous avez ouvert une « boutique éphémère » ? Témoignez !

 

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