Archives mensuelles : juillet 2014

Le bail dérogatoire prend un an de plus !

Avec la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les dérogations légales au statut des baux commerciaux ont fait l’objet d’un certain rafraichissement.

En plus de l’insertion dans le Code de commerce d’un nouvel article L.145-5-1, qui adopte une définition légale pour la convention d’occupation précaire, le législateur a décidé de modifier la durée maximale du bail de courte durée (I) ainsi que ses modalités de survie, au-delà de ladite durée (II).

I. La nouvelle durée maximale du bail dérogatoire

1. Avant, c’était comment ?

L’article L.145-5 du Code de commerce permet de déroger au statut des baux commerciaux et à sa durée minimale de neuf années, par la signature d’un, puis, à partir de la loi LME du 4 août 2008, de plusieurs baux successifs dont la durée totale ne pouvait, jusqu’à la loi Pinel, dépasser deux ans.

La dérogation ne s’arrête bien entendu pas à la durée du bail, mais à l’ensemble des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, si bien que les parties sont libres de régir leurs relations comme elles l’entendent, les dispositions du Code civil applicables à tout contrat de louage (articles 1708 et suivants du Code civil) étant néanmoins susceptibles de prendre le relai en cas d’oubli des parties dans la rédaction dudit bail.

Comme expliqué ici, plusieurs raisons peuvent motiver le choix d’un bail de durée plus courte, tant pour le bailleur que pour le preneur de locaux commerciaux.

On a donc vu fleurir de nombreux baux de courte durée, souvent de 23 mois, par précaution inutile, semble-t-il, la rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce permettant d’atteindre la durée de deux ans, sous réserve néanmoins de ne pas la dépasser.

En effet, en cas de dépassement de cette durée et de maintien du preneur dans les lieux au-delà, la relation des parties sortait du champ dérogatoire pour rentrer dans le cadre plus strict du statut des baux commerciaux, un bail de neuf ans s’opérant dès l’échéance du bail de courte durée.

La jurisprudence sanctionnait d’ailleurs de manière sévère l’absence de réactivité d’un bailleur après l’issue du bail dérogatoire, de sorte qu’un dépassement de trois jours suffisait à confirmer le maintien du preneur dans les lieux et la conclusion d’un bail commercial.

2. Et maintenant, c’est comment ?

La nouvelle rédaction de la première phrase de l’article L.145-5 du Code de commerce, applicable uniquement aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014,  est désormais la suivante :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

Le délai de deux ans répondait à l’origine à un souhait de protection des petits commerces : cette courte durée permettait à un preneur de « tester son marché », avant de s’installer de manière définitive.

Lors des débats parlementaires sur la loi Pinel, il a été évoqué l’augmentation du délai de deux à trois ans, afin de donner « une plus grande souplesse », « pour se rendre compte, dans certains secteurs, de la fidélité de la clientèle, de l’impact des produits commercialisés et de la viabilité économique des boutiques ».

Certains ont pu s’interroger sur l’utilité de cette augmentation pour un preneur, alors que, dans le cadre d’un bail commercial classique, il dispose d’une faculté de résiliation triennale de sorte qu’il aurait plus intérêt à conclure un bail commercial résiliable au bout de trois ans qu’un bail dérogatoire de cette durée.

Or, le bail dérogatoire conserve des intérêts non négligeables :

  • D’une part, les parties peuvent convenir de plusieurs baux successifs dans le cadre de la durée maximale, ce qui permet, notamment au preneur, de ne pas s’engager sur toute une période de trois ans ;
  • D’autre part, il est possible de prévoir les modalités du congé donné dans le cadre de ce bail dérogatoire, avec des délais plus courts que ceux régissant le statut des baux commerciaux (délivrance du congé six mois avant la date de résiliation triennale), voire d’envisager des modalités de rupture anticipée.

II. Que se passe-t-il désormais à l’issue d’un bail dérogatoire ?

1. Un nouveau bail commercial s’opère ? …

Pour éviter les aléas d’un maintien du preneur dans les lieux au-delà de la durée du bail dérogatoire, le législateur a ajouté sa petite touche personnelle.

En effet, s’il rappelle bien que le preneur resté et laissé en possession pourra bénéficier d’un bail commercial soumis au statut protecteur des articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce, il octroie un délai de répit aux parties, qui se voient accorder un mois supplémentaire pour réagir.

Le délai maximal du bail dérogatoire passe donc, de manière indirecte, à 3 ans et un mois !

Cette disposition vient rompre la jurisprudence rappelée ci-dessus, qui permettait notamment à un preneur de jouer sur l’absence de réactivité immédiate d’un bailleur, à quelques jours près, pour se voir consentir, par les tribunaux, un droit au statut des baux commerciaux.

Désormais, les parties sont censées avoir du temps, en fin de bail dérogatoire, pour entériner la suite de leur relation : fin du rapport locatif ou poursuite dans un autre cadre. Des atermoiements trop longs et le simple dépassement du délai d’un mois devraient entraîner la conclusion d’un bail commercial et il est probable que les tribunaux soient désormais très stricts, en cas de non-respect de ce délai supplémentaire.

On ne saurait donc trop conseiller :

– au bailleur qui souhaite que les choses s’arrêtent là de notifier à son preneur, par acte d’huissier, son intention de récupérer les locaux, dans le délai d’un mois, et ;

– au preneur, en l’absence de réaction de son bailleur à l’issue du bail dérogatoire, de libérer les locaux avant le terme du nouveau délai d’un mois, en faisant constater son départ par un huissier, qui appellera le bailleur au jour de la sortie des locaux, en vue notamment de la remise des clés et de l’établissement d’un état des lieux de sortie.

2. … ou est-il encore possible d’enchaîner les baux dérogatoires ?

Avant la loi Pinel, le bail dérogatoire pouvait être suivi d’un autre bail dérogatoire, si tant est que certaines précautions avaient été prises pour ce faire.

Désormais, l’article L.145-5 du Code de commerce dispose que :

« A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

Le législateur a donc mis un terme à la pratique existant jusqu’alors, à savoir la faculté pour les parties de poursuivre la relation locative dans un cadre dérogatoire, au-delà de la durée maximale autorisée, sous réserve de renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, une fois acquis le droit audit statut.

Néanmoins, la loi Pinel revient également sur une jurisprudence stricte de la Cour de Cassation, qui avait sanctionné la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire, entre les deux mêmes parties, bien que l’activité exploitée était différente d’un bail à l’autre.

Désormais, l’impossibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire concerne exclusivement l’exploitation du « même fonds » « dans les mêmes locaux ».

Est-ce à dire que l’enchainement des baux dérogatoires ne devra pas se faire sous les mêmes précautions qu’auparavant ? Rien n’est moins sûr…

En effet, l’alinéa 3 de l’article L.145-5 du Code de commerce dispose toujours qu’à l’expiration du délai de trois ans, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

L’alinéa 4, quant à lui, n’a pas été modifié :

« Il en est de même [conclusion d’un bail soumis au statut des baux commerciaux], à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. »

A mon avis, à l’issue des trois ans de baux dérogatoires (augmentés d’un mois, donc), en cas de poursuite de l’exploitation d’un fonds différent dans les mêmes locaux, il faudra nécessairement que les parties renoncent au bénéfice du statut des baux commerciaux de manière expresse.

Il est tout à fait conseillé que cette renonciation ait lieu dans un acte distinct du nouveau bail dérogatoire, en amont de sa signature, une fois que le droit au statut est acquis dans le temps. Pour ce faire, la présence d’un conseil auprès des parties est indispensable afin de s’assurer que la chronologie de l’enchainement des baux ne soit pas contestée ultérieurement.

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