Baux commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ?

Comme chacun sait désormais, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») a introduit quelques nouveautés dans le régime des baux commerciaux, d’application immédiate pour certaines et différées pour d’autres, notamment dans l’attente d’un décret d’application.

La question qui brûla rapidement les lèvres des spécialistes et qui donna quelques sueurs froides aux bailleurs, fut de savoir si la liste des charges, impôts, taxes et redevances « qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire », prévue par le nouvel article L.145-40-2 du Code de Commerce, et que le décret d’application devait dresser, allait interdire aux bailleurs la possibilité, entre autres, de faire supporter à leurs preneurs le coût de la taxe foncière.

Rappelons que cette taxe, calculée sur la base de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier donné, à laquelle sont déduits divers abattements, est fixée par les collectivités territoriales et devrait normalement (sauf stipulation contraire, donc…) être supportée par le bailleur, propriétaire du foncier en question.

Toutefois, quand il s’agit de baux commerciaux, la liberté contractuelle est souvent de rigueur.

Les parties au bail commercial pouvaient donc choisir si la taxe foncière était finalement assumée par l’occupant non propriétaire, à savoir le preneur à bail commercial, ou par le bailleur : en pratique, son imputation au preneur a souvent constitué l’exemple ultime de la force de négociation du bailleur.

Le décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014 est venu en réalité confirmer la situation antérieure.

I. Avant la loi Pinel : liberté (contractuelle), je crie ton nom

A. Le principe

En matière de baux commerciaux, si un certain nombre de règles relèvent de l’ordre public et qu’il ne peut y être dérogé, le contrat fait principalement la loi des parties.

Or, plusieurs contractants font souvent preuve d’une légèreté et d’une méconnaissance, regrettables mais certaines, au moment de signer le bail, certains preneurs, en particulier, venant rapidement à s’en mordre les doigts.

Compte tenu de ce contexte de liberté assez large, les bailleurs de locaux commerciaux ont naturellement été tentés par l’envie de faire supporter à leurs preneurs l’intégralité des charges annexes à la propriété du bien loué.

On a parlé alors de « baux triple net », à savoir nets de charges, impôts et travaux rendus nécessaires par l’état de l’immeuble.

Au sujet des impôts, ont donc fleuri, dans les baux commerciaux, des clauses « balai », rédigées peu ou prou comme suit :

« Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque »

Cette rédaction était alors conçue, dans l’esprit des bailleurs, pour inclure la taxe foncière, sans la citer expressément, pour ne pas éveiller l’attention du preneur négligent et mal conseillé.

Celui-ci devait donc l’assumer chaque année, alors qu’il n’avait pas une vocation naturelle à subir cet impôt, lorsque le législateur l’a institué.

B. La jurisprudence

Les tribunaux ont pris leur temps, mais ils sont venus mettre un frein aux interprétations extensives de clauses qui nuisaient forcément à la partie qui s’obligeait (le preneur), car celle-ci ne savait vraisemblablement pas à quelle sauce elle allait au final être mangée.

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris a mené la fronde et, a pu décider qu’une clause d’un bail commercial, qui fait référence à « tous impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque« , doit être interprétée comme faisant référence aux impôts habituellement récupérables par le bailleur sur le locataire et que tel n’est pas le cas de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la taxe additionnelle, leur éventuelle récupération devant donc faire l’objet d’une stipulation expresse du bail (CA Paris, 5-3e ch., 3 mars 2010, SCI Perrin Bernard & Cie c/ Sté Somarco).

La Cour de Cassation lui a emboité le pas (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 11-24.311).

Pour éviter toute interprétation dans un sens contraire aux intérêts des bailleurs, les baux commerciaux les plus récents comprennent, de manière explicite, une référence à la taxe foncière et à son imputabilité au preneur.

II. La Loi Pinel : liberté, je crains ton nom

La loi Pinel a donc crée l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

(…)

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Figurant au titre des dispositions d’ordre public visées à l’article L.145-15 du Code de Commerce, cette nouvelle « donne » a pu inquiéter, tant du côté des bailleurs, qui étaient en train de négocier une entrée dans les lieux ou un renouvellement, que du côté des preneurs, qui sentaient bien que l’imputation de ces nouvelles charges aux bailleurs allait être compensée par une augmentation du loyer corrélative.

De nombreux commentateurs, avisés de ce que pourrait être le projet de décret, ont rapidement claironné que la taxe foncière serait insérée dans cette liste et donc que son imputabilité aux preneurs, par le biais d’une disposition contractuelle, serait interdite.

Tel n’a pas été le cas.

III. Le décret d’application : liberté, j’écris ton nom

Finalement, le décret d’application, parmi diverses dispositions, a inséré un article R.145-35 dans le Code de Commerce, dont le 3° prévoit :

« Ne peuvent être imputés au locataire :
(…)
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (…) »

Il est à noter qu’auparavant, aucun texte n’évoquait le sujet de la taxe foncière dans le régime des baux commerciaux et que c’est donc une « nouvelle » nouveauté que nous offre le décret.

Il résulte de cette rédaction qu’au final… rien ne change !

Tant le principe (la liberté contractuelle) que la jurisprudence antérieure (nécessité d’une mention spéciale visant l’imputabilité de la taxe foncière au preneur) vont survivre à la loi Pinel et à son décret d’application.

Cet article étant applicable pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 5 novembre 2014, les rédacteurs d’acte seront donc avisés de réserver un sort explicite à la taxe foncière.

 

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31 réflexions sur « Baux commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ? »

    1. Bonjour, je suis dans une association (loi1901), précisément une maman maison d’ assistante maternelle et notre association souhaiterais’ installer dans un local commercial . Seront nous oblige de payer la taxe foncière ainsi que la taxe additionnelle ?

      1. Bonjour! Je sais que votre post est ancien mais je tente car nous sommes dans la même situation(ouverture de mam).on nous dit de payer la taxe foncière ok mais en plus la. Tva a20% on comprend plus rien avec les collègues…j’aimerais avoir un retour de votre expérience..Merci

  1. Bonjour,
    j’ai signé un bail en avril 2011 stipulant qu’en gros je dois tout payer même pour l’immeuble dont je n’ai pas accès sans faire référence direct à la taxe foncière, mais qu’en est-il cette année ?
    Puis-je refuser de payer la prochaine taxe foncière ? (je viens justement de recevoir celle pour l’année dernière).
    Tous ces nouveaux aménagements, qui pourraient pour une fois être profitable au locataire, peuvent-ils concerner des baux déjà existants ?

    1. Bonjour,

      Je suis dans le même cas que cette personne. J’ai signé un bail, il y a plus de 12 ans qui mentionnait que le preneur en sus du loyer, devait acquitter les impôts, contributions, taxes et autres charges auxquelles est et puera être assujetti le fonds dont notamment les cotisations sociales obligatoires que sera tenu de régler le bailleur sur le montant du bénéfice réalisé par lui au titre du loyer perçu dans le cadre d’un présent bail de location-gérance ». Libellée ainsi, ne sommes nous pas dans ce que vous appelez une clause balai? De plus, il n’est pas mentionné clairement taxe foncière.
      Même si je l’ai réglé depuis près de 15 ans, est ce que je peux maintenant ne plus la régler?
      Merci pour votre réponse;

  2. Articles intéressants car il montre que le preneur peut être amené à tout payer dans un commerce(rénovation taxes CFE, ….frais d’actes et effectivement je me retrouve dans le cas où mon futur propriétaire a omis d’en parler devant cette façon de faire je pense que je ne signerai pas le bail … .

  3. bonjours,
    la taxes foncières est inclus dans mon bail commercial le gestionnaire de mon propriétaire me demande la TVA sur la taxes foncières au lieu de payer 7696.€ ce que mon propriétaire à payer moi je doit donner 92352.€ hors dans mon bail il est précisé : il sera procédé à une régularisation en fin d’année en fonction des dépenses engagées, si en fin d’année les provisions versées se révèlent inférieures au charges réelles le locataire s’engage à rembourser les sommes total des charges.
    la provision sera réajustée en conséquence. là je doit donner plus que mon propriétaire est-ce normale ceci n’apparait nulle part dans le bail
    merci de me répondre rapidement.

  4. dan mon bail je paye une taxe foncier .tout les mois je regle des provisions sur la taxe foncier
    le propriétaire calcul ma taxe foncier part a port a la superficie de mont local
    dans mon bail il et marquer 42m2
    il ont refait un métrage de mont local il ne fait que 32m2 ..
    depuis 12ans je réglé au propriétaire 140 de plus
    il ne veux pas revenir sur5 ans pour me régulariser a t il le droit?

  5. Bonjour
    J’ai un bail mixte habitation et commercial . Je dois rembourser à mon Proprietaire le foncier sur l’ensemble de l’immeuble ou juste sur la partie commercial ? Et je vois aussi sur certain site que en aucun cas un Proprietaire ne peux récupérer le foncier sur un bail mixte ?
    Cordialement

    1. J’ai un local commercial de 62 m² et un studio avec de 20m². Doit -je payer la taxe foncière sur les 2 surfaces, le CFE et la taxe d’habitation? Merci pour une réponse.

  6. Je trouve inadmissible que le locataire paye une taxe foncière sur des murs qui ne lui appartiennent pas de plus le mien me réclame des frais de gestions.Pour un local commercial ce n est pas 12 mois de loyers mais 13.Dans notre pays tout est fait pour taxer les TPE et les PME.

  7. Bonjour, Mon bail commercial stipule : Impôts et charges locatives.
    Il acquittera exactement les contributions mobilières et la taxe professionnelle—, et d’une façon générale tous les impôts , contributions et taxes lui incombant et dont les bailleurs pourraient être responsables à un titre quelconque et il devra en justifier aux dits bailleurs à toutes réquisitions.
    Je suis le bailleur est-ce -que je peux demander le règlement de la taxe foncière au preneur ?

  8. étant le bailleur mon bail stipule : impôts et charges locatives:
    Il acquittera exactement les contributions mobilières et la taxe professionnelle —- , et d’une façon générale tous les impôts, contributions et taxe lui incombant et dont les bailleurs pourraient être responsables à un titre quelconque et il devra en justifier aux dits bailleurs à toutes réquisitions.
    Est-ce-que je peux demander la taxe foncière au preneur de mon bail commercial?
    Est-ce-que les contributions mobilières correspondent à la taxe foncière?

  9. Moi aussi, je trouve ça inadmissible. Le propriétaire vient me voir chaque année avec son avis d’impôts de taxe foncière à son nom, et je dois lui faire le chèque.
    C’est un problème pour les petites TPE.
    Mais personne nous défend.
    Les organisations patronales ne disent rien, car la plupart de leurs adhérents sont aussi des bailleurs et qu’ils profitent du système.
    Pourtant, il serait logique, et juste que chacun paye ses propres impôts.

  10. Bonjour , j’aimerais savoir avant de signer le bail , ce que doit payer en plus du loyer ?
    Est-il possible de connaitre quel est le montant de la taxe foncière ?
    ci-dessous la partie du bail qui me pose problème :
     » Le preneur acquittera ses contributions personnelles : taxe professionnelle, et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, ainsi que celles dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toute réquisition et notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.
    Il est précisé que la présente location est soumise la contribution annuelle sur les revenus locatifs de la présente location ainsi que la taxe foncière local de la commune de Clermont-Fd, que le preneur règlera à la même période que le loyer en intégralité.
    Par ailleurs, en cours de bail, le bailleur se réserve la faculté d’opter pour l’assujettissement de la présente à la TVA, sans opposition possible du preneur. Cette option est acceptée expressément et par avance par le preneur qui s’y oblige. La T.V.A. sera à la charge du preneur, au taux en vigueur, à la date d’exigibilité du loyer et de ses accessoires. »
    Merci pour votre aide

  11. Bonjour
    je suis locataire d’un commerce de puis 2009 , et on bail commercial arrive à échéance en 2018 ,la propriétaire accepte de me renouveller le bail sous conditions
    1 augmentaion du loyer qui de 690 e ttc ert passe à 750 ht et hcharges
    2 paye la taxe fonciére alors que celle ci n’etait pas prévu dans l’ancien bail
    que dois je faire je suis marchand de journaux (presse) et mon activité ne pourra pas supporter toutes ce taxes
    merci par avance de m’éclairer sur le sujet.

  12. Bonjour,

    Je suis pdevenu propriétaire bailleur d’un immeuble qui contenait avant l’achat 3 commerces en activité.
    Je dois signer une reconduction d’un bail 3/6/9 d’un des commerçants très prochainement.
    Mon gestionnaire me dit que je ne peux ni augmenter le loyer ni rajouter le prorata de la taxe foncière dans le nouveau contrat.
    Est ce vrai? Je pense que non mais je souhaiterais argumenter avec un texte de loi que je ne trouve pas.
    D’avance merci pour vos réponses et bonne journée

  13. Bonjour, je recherche en vain une réponse à ma question, vous pourriez peut être me venir en aide.

    Voila sur le relevé de propriété de l’immeuble que je possède, il y a deux notions que je ne saisi pas.
    « Rev imposable com » et  » R imp ». le premier correspond à la somme des valeurs locatives de mes biens mais le 2ème montant « R imp » est différent.
    Quel montant prendre pour calculer la quote-part de la taxe foncière de mon locataire?

    Merci de répondre à ma question. Je dois lui donner sa quote-part assez rapidement.

  14. onjour ;
    ma femme a signé un contrat commercial 3/6/9 au 1 juillet 2014 .3 ans après ,elle découvre que son bailleur le fait paye la taxe foncière en pro- ratât a hauteur de 70 % pas sur les 32 m2 de local commerciale quelle la loue mais sur l ensemble des locaux que le bailleur possède cest a dire le 32 m2 de commerce +deux logements (1 logement et une co-habitation )sachant que le bailleur récupère des charges sur l ensemble des locataires dans l ‘appart .
    le problème aujourd’hui quelle se trouve en face d’une personne sans aucun scrupule et kil veux quelle le paye la décompte des impôts de taxes foncières qui est a son nom (nom de bailleur )

    serait il possible que qq un le explique qq est el doit faire pour s’en sortir de ce probleme .merci a vous

  15. Bonjour
    Lorsque le bail prévoit la refacturation de la taxe foncière, cela inclut il les frais de gestion de la fiscalité directe locale ? En refaisant une analogie avec le décret de 87 pour les locaux d’habitation, le propriétaire reste redevable de ces frais
    Merci pour votre aide

  16. bonjour je me trouve dans le même cas que certain dans ce blogue j ai signé un bail commercial en décembre 2013 sur une station essence en t’en que locataire gérant
    je doit payez l assurance au nom du propriétaire plus la mienne et bien sur le foncier sur un bâtiment qui mesure 680 m2 que je partage avec Renault du moins partage cela est un grand mot puisque je dispose de 35 m2 sur deux niveaux ce qui me fait au total avec les comble une surface de 116 m2 par contre ils me font payez la moitié de 680 m2 sous le prétexte que j’ai un auvent de 90 m2 pour couvrir mes pompes .
    j aimerais trouvez une solution a ce problème si quelqu’un peux me dire comment je peux faire ça serait cool

  17. Bonjour, ma femme et moi avons racheté un fond de commerce. Le propriétaire du local que nous louons, nous réclame 30% de l’impot foncier de l’immeuble, comme il est précisé sur le bail. Or, nous ne louons que 56m2, bien moins que la surface totale de l’immeuble, le reste est dédié à la location d’appartements! Est-ce abusif? De plus, nous n’avons repris le bail qu’en août 2017, n’appartient il pas à l’ancien Locataire présent au 1er janvier de s’acquiter de l’impot? Enfin, l’impot Foncier a augmenté de 120%, sans justification entre 2016 et 2017, ce qui nous embête grandement car nous n’etions pas informés de ces éléments quand nous avons repris le bail. Merci pour vos réponses.

  18. Bonjour,

    Nous payons la taxe foncière pour un local commercial depuis 2009 en totalité ( appartements au dessus)
    Notre propriétaire nous joint des copies de l’avis d’imposition mais tous les numéros /refs fiscaux sont coupés ou pas visibles de sorte que ce soit incompréhensible et incontestable ( je le soupçonne de la récupérer 2 fois auprès de nous et de ses autres locataires particuliers ) => Suis-je en droit de demander l’orignal ou une copie non coupée ?
    C’est comme cela depuis le depuis, puis-je demander un prorata car la TF a augmenté de 120% ici également.

    Merci d’avance pour vos réponses

  19. Bonjour je dois signer une convention d’occupation précaire pour mon commerce les murs appartiennent à la mairie. Dois je payer la taxe foncière ?

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