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La mort dans les baux commerciaux

Lorsque l’on exploite une activité commerciale, on pense généralement à assurer prioritairement son quotidien, puis, si tout se passe bien, son futur et celui de ses proches.

Mais, sur le chemin de la prospérité se trouve parfois l’infranchissable obstacle de la mort.

Qui pense aux conséquences de sa propre mort au jour où il signe, en tant que personne physique, un bail commercial, qui engage sur 3, 6, 9 ans, voire plus ?

Hormis le rédacteur d’acte avisé, qui évoquera le sujet tabou, peu de baux comportent des mentions sur les conséquences d’une situation qu’il est pourtant difficile d’éluder, que ce soit pour le bailleur ou le preneur.

I. Après la mort, qui reste-t-il ?

C’est l’article 1742 du Code civil qui parle le mieux du sujet : applicable en matière de baux commerciaux, il prévoit :

« le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ».

Le décès du preneur commercial ou de son bailleur ne met donc pas un terme au bail commercial.

Mais il est de nature à générer des interrogations légitimes sur la personne de ceux qui restent.

1.1. Le décès du bailleur
a) La première question qui peut se poser, principalement pour le preneur, est de savoir qui recevra les loyers, si le bailleur décède.

Lorsque les règlements ont lieu par virement, le preneur sera avisé de poursuivre ce mode de paiement, tant qu’il n’aura pas reçu de contrordre de la part des héritiers ou d’un notaire en charge de la succession.

Si les paiements ont lieu par chèque, le preneur aura tout intérêt à disposer de documents officiels permettant de justifier de la personne des héritiers (en particulier de l’existence d’un usufruitier, qui aurait vocation à appréhender les loyers).

A défaut, il versera les loyers entre les mains du notaire en charge de la succession et, s’il n’y en a pas (oui, ç’arrive encore de nos jours !), fera nommer judiciairement un administrateur, qui recevra les fonds pour le compte de la succession en cours de règlement.

b) A qui le preneur doit-il adresser les actes importants de la vie d’un bail commercial, une fois le bailleur décédé ?

Si le preneur souhaite, par exemple, faire délivrer un congé ou une demande de renouvellement de bail, à qui la transmettre, si le bailleur n’est plus ?

Lorsque le preneur ne connait pas les héritiers, il devra se tourner vers les tribunaux et demander qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nommé : il lui notifiera alors son congé ou sa demande de renouvellement.

En revanche, s’il connait un ou plusieurs héritiers, il suffit qu’il notifie sa demande à l’un d’entre eux pour qu’elle soit valable (CA Bordeaux, 4 avr. 1991).

Il a toutefois été jugé que, lorsque le preneur a connaissance du décès du bailleur et que la situation découlant de ce décès peut être connue en effectuant des recherches élémentaires auprès du service de publicité foncière, la demande de renouvellement qui n’aurait pas été signifiée à l’usufruitier et au nu-propriétaire, héritiers du bailleur décédé, est irrégulière (CA Toulouse, 2ème ch. 1ère sect., 31 juill. 2012).

c) Un autre sujet est celui de la validité des actes réalisés pour le compte du bailleur décédé.

S’est en effet posée la question de savoir si un congé pouvait valablement être délivré par des personnes autres que le bailleur décédé.

La Cour de cassation s’était semble-t-il positionnée de manière tranchée, en considérant que « le congé délivré au nom d’une personne décédée est entaché d’une irrégularité de fond » (Cass. 3e civ., 19 mars 1997).

Ainsi en fut-il d’un congé délivré par la succession du bailleur décédé, groupement dépourvu de la personnalité morale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 juin 2012).

Cependant, en application de l’article 2008 du Code civil, qui prévoit :

« Si le mandataire ignore la mort du mandant ou l’une des autres causes qui font cesser le mandat, ce qu’il a fait dans cette ignorance est valide. »

il a été admis que le mandataire du bailleur (un administrateur de biens, par exemple) qui n’aurait pas été informé du décès de son mandant, a délivré un congé valable au preneur, si, ce faisant, il est resté dans les limites de son mandat (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995).

1.2. Le décès du preneur
a)      Qui se substitue au preneur commercial, personne physique décédé ?

Normalement, ses héritiers : encore faut-il, là aussi, qu’ils soient connus du bailleur.

Dans la mesure où celui-ci a connaissance du décès de son preneur, il doit faire toute diligence pour identifier les héritiers, s’ils existent. En effet, s’il décidait, par exemple, de délivrer un congé, celui-ci ne serait valable qu’à condition que tous les héritiers l’aient reçu.

Si le bailleur ne connait qu’un seul héritier, il est conseillé qu’il enjoigne celui-ci, par sommation interpellative, de lui communiquer le nom des autres héritiers ou, encore mieux, celui du notaire en charge de la succession qui lui transmettra les informations utiles (notamment les prénom, nom et adresse desdits héritiers).

A défaut, tout comme dans le cas du bailleur décédé, il convient de saisir un administrateur par voie judiciaire, avant de signifier tout congé.

b)         Les héritiers sont normalement tenus du paiement des loyers : ils peuvent cependant décider de renoncer à la succession, selon certaines formes précisées par la loi (articles 804 et suivants du Code civil).

Dans un tel cas, la dette de loyer n’est pas transmise et les héritiers ne sont pas tenus des arriérés de loyer qui auraient couru jusqu’au jour de la renonciation à succession (CA Paris, 6e ch. B, 16 janvier 2003).

Si le preneur n’a pas d’héritier ou de légataire, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et défaut d’exploitation du local, si une clause du bail (fréquemment stipulée) prévoit que les locaux doivent faire l’objet d’une exploitation permanente.

S’il existe une pluralité d’héritiers et que ceux-ci ne renoncent pas à la succession, à défaut de clause dans le bail commercial prévoyant la solidarité passive en cas de décès, les héritiers sont tenus conjointement des loyers et non solidairement. Ainsi, par exemple, s’il existe trois héritiers, chacun sera tenu à hauteur d’un tiers des dettes locatives.

Il en sera néanmoins différemment si tous les héritiers reprennent ensemble l’exploitation, car dans ce cas, la solidarité nait de la nature commerciale de l’obligation dont ils deviennent débiteurs (Cass. com., 16 janv. 1990).

II. Après la mort, que reste-t-il ?

Certes, le bail commercial se poursuit après le décès de l’un de ses contractants : mais, dans quel état se trouve-t-il, une fois parvenu entre les mains des héritiers du défunt ?

2.1.      L’arrivée du bail dans le patrimoine des héritiers du bailleur

Pour les héritiers du bailleur, c’est un bloc monolithique qui leur parvient.

Ainsi sont-ils tenus des obligations qui étaient celles du défunt, notamment en ce qui concerne les travaux que celui-ci s’était engagé à entreprendre, à sa charge, dans les locaux objet du bail.

A titre d’exemple, si un congé avec refus de renouvellement avait été délivré du vivant du bailleur, les héritiers seraient alors tenus au paiement de l’indemnité d’éviction qui pourrait être due.

2.2.      L’arrivée du bail dans le patrimoine des héritiers du preneur
a)      Quid en cas d’interruption de l’activité commerciale ?

Reprendre le commerce du défunt peut avoir un intérêt patrimonial certain, pour ses héritiers.

Toutefois, cette reprise peut parfois nécessiter un certain temps de préparation, pendant lequel l’exploitation sera interrompue.

Or, comme indiqué ci-dessus, il n’est pas rare que le bail prévoie, parmi les obligations du preneur, l’engagement d’exploiter de manière ininterrompue son activité dans les locaux loués.

Dans un tel cas, les tribunaux sont assez compréhensifs et permettent aux héritiers de ne pas reprendre l’activité commerciale immédiatement, sous réserve qu’ils le fassent dans un délai « raisonnable » après le décès (CA Paris, 1ère ch., Sect. urg., 18 novembre 1986).

Il a pu être jugé qu’un délai d’une année, suite au décès, était trop long et ne justifiait pas la non-exploitation du fonds (CA Paris, 14ème ch. B,  15 décembre 1983).

Il peut être conseillé, le cas échéant, de faire exploiter le fonds, à tout le moins, par un salarié du preneur décédé ou, si le bail ne l’interdit pas, un locataire-gérant.

b)      Quid en cas d’absence d’immatriculation des héritiers au registre du commerce et des sociétés ?

Rappelons que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur constitue l’une des conditions que doit remplir le preneur qui souhaite bénéficier de la propriété commerciale et donc, d’un droit au renouvellement du bail.

Ladite condition s’apprécie, soit à la date du congé délivré par le bailleur, soit au jour de la demande de renouvellement émise par le preneur.

Si le fonds de commerce n’a pas encore été attribué à l’un des héritiers ou que personne ne l’exploite suite au décès du preneur, il existe un risque de résiliation du bail, en cas de délivrance d’un congé par le bailleur dans l’intervalle.

Pour pallier cette difficulté, l’article L. 145-1, III du Code de commerce prévoit qu’en cas de décès du titulaire du bail, le statut des baux commerciaux peut être revendiqué par les héritiers ou ayants droit du preneur décédé, dans la mesure où, même s’ils n’exploitent pas le fonds, ils demandent le maintien de l’immatriculation du défunt pour les besoins de sa succession.

Cette demande, qui s’effectue conformément aux articles R. 123-46 7° et 8° du Code de commerce, entraîne un maintien du bénéficie du statut pour une durée d’un an renouvelable une fois.

c)      Quid si les héritiers ne veulent pas poursuivre l’exploitation ?

Dans cette hypothèse, les héritiers ayant accepté la succession doivent-ils nécessairement payer les loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours ?

La loi Pinel du 18 juin 2014 est récemment intervenue sur ce sujet, en ajoutant à l’article L. 145-4 du Code de commerce, la faculté pour les ayants droit du preneur décédé de donner congé, à tout moment, dans les formes et délais de l’article L. 145-9 dudit code.

Toutefois, seules les successions ouvertes après le 19 juin 2014 sont concernées.

III. La mort… que peut-on y faire ?

Peut-on évoquer cet événement dans un bail commercial et anticiper ses conséquences (à défaut du moment)?

L’article L.145-9 alinéa 3 du Code de commerce le prévoit indirectement :

 « Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. »

Il est donc possible de stipuler que le bail sera résilié lorsque surviendra un événement expressément envisagé à l’avance, qui peut être  le décès de l’une ou l’autre des parties.

Cependant, cette résiliation ne peut pas être mise en œuvre pendant les neuf premières années du bail : si le décès se produit pendant cette période, la résiliation ne prendra effet qu’à expiration de cette durée incompressible.

Toutefois, la survenance de cet événement ne peut pas priver le preneur de sa propriété commerciale : aussi, cette cause conventionnelle de résiliation ne saurait constituer un obstacle au versement au preneur d’une indemnité d’éviction.

IV.      Conclusion

La loi et la convention permettent donc d’aménager les suites d’un décès de l’une des parties à un bail commercial.

Il n’en demeure pas moins que cette situation, exceptionnelle et pourtant tristement banale, ouvre une zone de turbulences dans l’exécution du bail, qui implique une vigilance particulière et une bonne connaissance des règles applicables.

 

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