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Bailleur commercial : vous devez informer votre preneur !

Article rédigé en collaboration avec Alycia Indrigo, élève-avocate à l’HEDAC

 

Lorsque l’on est propriétaire d’un local commercial et qu’on le met en location, on pense parfois (souvent ?) que les choses vont être assez simples à régler.

Il y a d’abord le temps de la négociation du contrat de bail commercial (pour rappel, le droit des baux commerciaux ressort de la loi, mais également du contrat et donc d’un accord entre les parties sur ses termes et conditions).

Puis viendra un jour (peut-être ?) le moment du départ du preneur (qui peut être plus ou moins abrupte).

Entre les deux ? Le bailleur bienheureux s’imagine certainement que ses efforts se limiteront à procéder aux indexations annuelles du loyer et à adresser des appels et quittances de loyer (et de charges, dont… la taxe foncière !).

Que nenni !

Les ajouts de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, qui a modifié de manière significative le droit des baux commerciaux, sont l’occasion de faire un point, pas nécessairement exhaustif, mais suffisamment large, des obligations d’information à la charge du bailleur, qui doivent être respectées à l’égard du preneur, au cours de la vie du contrat.

I. Les informations à fournir lors de la signature du bail commercial

a) Les diagnostics techniques

Un point définitif sur le sujet !

Doivent être annexés au bail commercial, sur initiative du bailleur :

  • L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
  • Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Le Diagnostic plomb, notamment en cas de baux mixtes (lorsque sont loués, ensemble, un local commercial et un local à usage d’habitation) ;
  • L’Annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2000 m² : cette annexe doit figurer dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012 et depuis le 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours.
b) L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le contrat de bail commercial doit être assorti d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances.

Cet inventaire, qui peut figurer dans le bail ou en annexe, indique la répartition entre le bailleur et le locataire (article L.145-40-2 du Code de commerce) des charges et impôts à supporter.

c) L’information sur les travaux effectués et prévisionnels

Selon l’article L.145-40-2 du Code de commerce, le bailleur est obligé de communiquer au locataire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial :

  • Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
  • Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.

Dans l’hypothèse où le local concerné se trouve dans un ensemble immobilier appartenant au même bailleur mais comportant plusieurs locataires, il sera nécessaire de préciser la répartition du coût des travaux entre ces différents preneurs.

II. Les information annuelles

a) L’état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances

En sus de ce qui se trouve dans le bail initial, un état récapitulatif annuel des catégories de charges, impôts, taxes et redevances afférente aux locaux loués devra être communiqué, par le bailleur au preneur, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi (dans un délai de 3 mois suivant la réédition des charges en cas de copropriété).

A cette occasion, le bailleur devra informer le preneur de la régularisation qu’il opère au titre des comptes de charges (article L.145-40-2 du Code de commerce).

Attention : à la différence d’un bail d’habitation, les charges indiquées comme récupérables sur le relevé établi par les syndics de copropriété ne seront pas systématiquement dues par le preneur commercial.

En effet, en matière de bail commercial, pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, seules les charges contractuellement prévues à la charge du locataire pourront lui réclamées.

Il est donc capital, lors de chaque envoi annuel, d’indiquer au preneur avec précision quelles seront les charges qui demeurent à sa charge et dans quelles proportions il en sera redevable.

b) L’information due à la caution personne physique

L’article 2293 du Code Civil prévoit que, dans le cas d’un cautionnement indéfini donné par une personne physique, le bénéficiaire de la caution devra tenir la caution informée, annuellement, à la date convenue par les parties ou à la date anniversaire du contrat de cautionnement, du montant de la créance garantie et de ses accessoires.

Ainsi, si une personne physique s’est engagée, sans limite de montant, pour garantir le paiement du loyer commercial, cette obligation d’information incombe au bailleur.

La sanction du défaut d’information sera la déchéance de tous les accessoires de la dette (dont les frais d’huissier et les éventuels intérêts), frais et pénalités.

III. L’information triannuelle

L’information communiquée lors de la conclusion du contrat de bail sur les travaux effectués dans les 3 années qui précèdent et sur ceux qui sont prévus dans les 3 années à venir (article L.145-40-2 du Code de commerce), doit être actualisée tous les trois ans et communiquée, dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, au preneur

IV. L’information à la demande

a) L’information sur les charges facturées

Le bailleur doit communiquer au preneur, à la demande de celui-ci et à tout moment, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui ont été imputés (article R.145-36 du Code de commerce).

b) L’information sur les travaux

A la demande du preneur, le bailleur devra lui communiquer tout document justifiant le montant des travaux effectués dans les 3 années qui précèdent et envisagés dans les 3 années à venir (article R.145-37 du Code de commerce).

V. L’obligation de veille et d’information diligente

a) L’information sur les nouveaux charges, impôts, taxes et redevances par le bailleur

Si le bailleur a bien fait son travail, son inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances est précis, mais suffisamment large pour être inclusif de nouveaux items susceptibles d’apparaître au fur et à mesure de l’exécution du bail.

Parallèlement, il a l’obligation de faire part de ces nouveautés au preneur dès qu’il en a connaissance (article L.145-40-2 du Code de commerce).

b) L’information de la caution personne physique, en cas d’incident de paiement du fait du preneur

L’article L. 341-1 du Code de la Consommation prévoit que la caution personne physique doit être informée dans les 15 jours suivant l’envoi du commandement de payer, du premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité du paiement.

Sanction : le bailleur est déchu du droit aux pénalités ou intérêts de retards échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle la caution en a été informée.

c) L’information du cédant du droit au bail commercial, en cas d’incident de paiement du fait du cessionnaire

Depuis la loi Pinel, l’article L. 145-16-1 du Code de commerce impose au bailleur, lorsque la cession du droit au bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, d’informer ledit cédant de tout défaut de paiement du preneur cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

La sanction du défaut d’informations sera également la déchéance des intérêts et pénalités de retard entre la date de l’incident de paiement et la régularisation de l’obligation d’information du bailleur.

 

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L’information annuelle des cautions : les textes

Cautionner, c’est un acte que tout un chacun peut être amené à faire au cours de son existence.

Cautionner, c’est avant tout faire confiance à quelqu’un, à son projet, à son entreprise et montrer cette confiance à l’égard d’un tiers qui est sur le point d’apporter également son soutien, mais qui souhaite, quant à lui, être garanti.

Dans le domaine de l’immobilier locatif, notamment d’habitation, il est courant aujourd’hui de recourir à un cautionnement pour garantir le paiement des loyers, la condition de solvabilité ne se portant plus uniquement sur la personne du débiteur même de l’obligation principale, mais également sur le co-débiteur éventuel, duquel on exige parfois une aisance financière encore plus importante.

Cautionner, à ce moment-là, c’est signer un engagement que, paradoxalement, on espère ne jamais avoir à respecter et dont on souhaite avant tout ne plus jamais entendre parler…

Et pourtant, la loi exige que la mémoire de la caution soit rafraîchie régulièrement (annuellement) afin de lui permettre de se préparer au pire (ou de célébrer le mieux), en maîtrisant l’évolution de la dette principale qu’elle pourrait être amenée à devoir régler.

Sur le sujet de l’information annuelle des cautions, les textes se multiplient et le présent article a vocation à les rappeler de manière synthétique.

I. L’information annuelle hors cadre professionnel

Si la plupart des textes traitant d’une information annuelle des cautions vise le cas où la dette garantie naît de l’activité professionnelle du débiteur principal, il existe néanmoins un type d’information qui a vocation à éclairer certaines cautions qui, dans leur grande bonté, s’engagent à couvrir les errances financières de toute nature du solvens .

Ladite information, visée à l’article 2293 du Code Civil, ne concerne toutefois que les cautionnements dits « indéfinis », contractés par une personne physique.

Celle-ci est donc débitrice d’une « obligation principale » (comprendre : « principale » en référence au caractère « accessoire » de la garantie), cautionnée de manière « indéfinie », c’est-à-dire globale, sans limitation de montant.

Le créancier doit alors informer annuellement la caution, soit à la date convenue contractuellement, soit, à défaut, à la date anniversaire du « contrat » (le texte ne précise pas si l’on parle du contrat entre le créancier et le débiteur ou du contrat de cautionnement), de l’ « évolution du montant de la créance garantie et de (s)es accessoires ».

Nul doute que de nombreux créanciers privés n’ont pas connaissance de cette mesure, néanmoins sanctionnée par la déchéance de « tous les accessoires, (…), frais et pénalités ».

II. L’information annuelle due par le créancier professionnel

Deux textes, dont l’un paraît nécessairement absorbé par l’autre, régissent le cas de la caution personne physique (dont la mémoire et la fiabilité semblent jugées plus fragiles par le législateur) qui vient garantir l’engagement d’un créancier professionnel, quel qu’il soit (bailleur, fournisseur, banquier… et, pourquoi pas, associé, créancier d’un compte courant !).

L’article 47-II de la loi n°94-126 du 11 février 1994, qui renvoie à l’article L.313-22 du Code Monétaire et Financier (CMF), a vocation à s’appliquer pour tout cautionnement à durée indéterminée consenti par une personne physique pour garantir une dette professionnelle d’un entrepreneur individuel.

Plus restrictif que l’article L.341-6 du code de la Consommation (cautionnement à durée indéterminée, garantie de la dette d’un entrepreneur individuel), cette obligation semble nécessairement recouverte par celle mentionnée audit article, qui vise tout engagement de caution, donné par une personne physique, au profit d’un créancier professionnel, quel qu’il soit.

Or, il existe une différence de poids entre ces deux obligations, concernant leur sanction : en effet, l’imputation des paiements effectués par le débiteur sur le principal de la dette, au titre de l’article L.313-22 du CMF, n’est pas visée à l’article L.341-6 du code de la Consommation.

Néanmoins, dans les deux cas, l’information doit avoir lieu au plus tard le 31 mars de chaque année et rappeler non seulement le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires garantis au 31 décembre précédent, mais également le terme de l’engagement.

En cas de caution à durée indéterminée, la faculté de révocation et ses conditions doivent être rappelées dans le courrier concerné.

III. L’information annuelle due par les établissements de crédit

Première à faire l’objet d’un texte légal, historiquement parlant (l’article L.313-22 du CMF est issu de la loi du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement des difficultés des entreprises), l’obligation d’information qui pèse sur les établissements de crédit est également celle qui a mis le plus de temps à être systématisée et dont le non-respect a été régulièrement argué par les cautions mises dos au mur par une demande de règlement.

La jurisprudence qui applique ce texte abonde et, dans nos prochaines études, nous reviendrons sur sa spécificité et ses modalités de mise en œuvre.

Retenons simplement à ce stade que l’information annuelle, adressée par l’établissement de crédit à la caution au 31 mars au plus tard, doit être dispensée aux cautions personnes physiques et morales et que la sanction du défaut d’information peut permettre à la caution de s’exonérer largement de son engagement.

En effet, dans une telle situation, les paiements effectués par le débiteur, alors que l’information n’était pas dispensée dans les règles, sont réputés s’imputer, dans les rapports entre la caution et l’établissement de crédit, en priorité sur le principal de la dette cautionnée : en matière de prêts bancaires, les premières échéances étant constituées principalement d’intérêts, l’on voit tout de suite l’intérêt pour la caution de voir le coeur de son engagement diminuer comme une peau de chagrin…

Conclusion

La caution a le mérite de s’engager, en un instant, aux côtés d’un entrepreneur (au sens le plus large que puisse avoir ce terme)…

La loi est là pour lui rappeler ce moment de bravoure, tout en mettant à la charge de celui qui a recueilli cette garantie, parfois accordée de manière téméraire, le devoir de mémoire qui s’impose.

La multiplicité des textes relatifs à l’information souligne l’importance du facteur Temps, dans les engagements de caution, rapidement donnés et parfois aussi rapidement oubliés, alors que les conséquences financières potentielle qui les accompagnent devraient toujours être gardées à l’esprit.

La caution, cette garantie que l’on classe ironiquement dans le « hors bilan » des sociétés commerciales, peut en effet grever subitement et lourdement un budget.

NB : une attention particulière sera portée à la date d’entrée en vigueur de chacun de ces textes, afin de savoir s’ils s’appliquent ou non aux cautionnements concernés.

 

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