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Baux commerciaux : 3, 6, 9… et après ?

Article rédigé en collaboration avec Sébastien Pottemain, élève-avocat à l’HEDAC

 

En matière de baux, on évoque souvent l’expression de « Bail 3/6/9 ».

Si ces chiffres ont une signification réelle dans le droit des baux commerciaux, l’expression est également utilisée couramment pour les baux d’habitation.

Cela vient probablement du fait qu’un bail « classique » d’habitation, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne peut être rompu par le bailleur avant 3 ans et sa reconduction s’effectue par des périodes similaires de 3 ans.

Toutefois, c’est le fameux « 9 » qui différencie les baux commerciaux des baux d’habitation.

En effet, la durée minimale d’un bail commercial en application des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, est de 9 ans : elle est d’ordre public, de sorte que si, conventionnellement, la durée d’un bail commercial était fixée à moins de 9 ans, cette stipulation ne serait pas opposable au preneur (sauf, bien entendu, si l’on se trouve dans un bail dérogatoire).

Quand on dit « durée minimale », on se met bien entendu du côté du bailleur, qui s’engage de manière ferme pour au moins 9 ans.

La situation du preneur, elle, est différente : en effet, ce dernier dispose, de par la loi et plus particulièrement de l’alinéa 3 de l’article L 145-4 du Code de Commerce, d’une faculté de résiliation tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis d’au moins 6 mois.

D’où un « Bail 3/6/9 » :

  • 3 et 6, au gré du preneur ;
  • 9 au gré des deux parties.

Mais, après les 9 années, que se passe-t-il, concrètement ?

Le passage de ce cap peut avoir des conséquences aussi bien en termes de pérennité de l’engagement contractuel, que de modalités financières de la relation locative.

4 hypothèses sont à envisager.

1.   3, 6, 9… 0

A l’issue des neuf premières années du bail, le bailleur retrouve sa liberté, en quelque sorte.

Il a de nouveau le droit, dont il a été nettement privé auparavant, de mettre un terme unilatéral au bail.

Pendant ces 9 premières années, les motifs de rupture anticipée du bail, à l’initiative du bailleur, sont en effet limités :

– l’article L 145-4 alinéa 3 du Code de Commerce prévoit la possibilité, pour le bailleur, de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale, dans les hypothèses suivantes :

  • Le bailleur va construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant (articles L 145-18 et L 145-21 du Code de Commerce) ;
  • Il veut réaffecter le local d’habitation accessoire aux locaux commerciaux (cas du bail mixte) à un usage d’habitation, si le preneur ne l’a pas fait (article L 145-23-1 du code de commerce) ;  ou
  • Il veut exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain

– les cas de mis en œuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.

Si ces hypothèses ne se réalisent pas, à l’issue d’une période de neuf ans (en réalité au moins six mois avant l’issue de ladite période), le bailleur pourra donner congé au preneur, sans nécessairement lui proposer un renouvellement de son bail.

Il se retrouve alors sur un pied de « presque » égalité avec le preneur qui peut faire la même chose.

« Presque », car s’il refuse de renouveler le bail, le bailleur devra :

  • soit offrir de payer au preneur une indemnité d’éviction (qui peut être élevée),
  • soit, s’il n’entend pas indemniser le preneur, se prévaloir d’un motif grave et légitime (le non-respect de stipulations du bail peut en faire partie), ou lui dénier le bénéfice du statut des baux commerciaux (par exemple, dans le cas où le preneur n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés).

 

2.   3, 6, 9….10

Antérieurement à la loi Pinel, l’article L 145-34 du Code de Commerce disposait que, lors du renouvellement d’un bail d’une durée de 9 ans, le loyer était plafonné en fonction des variations d’un indice.

En pratique, les bailleurs (d’abord les institutionnels, puis un peu tout le monde) se sont adaptés en imposant, contractuellement, une durée de bail supérieure à 9 ans.

Il n’était donc pas rare de trouver des baux commerciaux d’une durée de 10 ans, uniquement pour contourner la règle du plafonnement et permettre de fixer le loyer de renouvellement à sa valeur locative réelle, sans pour autant proroger à l’envi la durée « maximale » du bail.

La loi Pinel est venue apporter des modifications audit article L 145-34 du Code de Commerce, en limitant l’impact d’un déplafonnement rendu automatique du fait d’une durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans.

Concrètement, la loi a ainsi instauré un « plafonnement du déplafonnement » du loyer, lequel, pour simplifier, ne peut prendre « que » 10 % de plus par an, jusqu’à atteindre la valeur locative applicable.

L’objectif de ce mécanisme est d’éviter que les bailleurs ne procèdent à de trop grosses augmentations de loyer, qui alourdiraient soudainement et parfois trop fortement les charges de certains commerçants.

 

3.   3, 6, 9… 12

Certains bailleurs poussent pour disposer d’un bail commercial de douze ans.

En réalité, il existe deux raisons distinctes :

– Si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans (douze ans + 1 jour au moins), il doit nécessairement être passé devant notaire ou déposé au rang des minutes d’un notaire.

Le bailleur disposera ainsi d’un titre exécutoire : le contrat de bail notarié lui permet de ne pas passer devant un juge s’il entend, par exemple, recouvrer des loyers impayés et il pourra directement le communiquer à un huissier, qui pourra procéder à toute saisie utile.

Un tel bail a néanmoins une contrepartie financière: en effet, il doit être déposé au Service de la Publicité Foncière, ce qui génère le paiement de :

La base de calcul est :

  • soit le cumul de tous les loyers sur la durée du bail, augmenté des charges imposées au preneur,
  • soit, si elle est supérieure, la valeur locative réelle des biens loués.

Les taxes concernées s’élèvent à 0,81496 % de ladite base.

Pour un bail de douze ans et un loyer mensuel, charges comprises, de 3.000 € HT, les sommes à acquitter s’élèveraient à 3.520 €, que le preneur peut avoir à régler, par une stipulation expresse du bail en ce sens.

 

– Si la durée contractuelle du bail est de 9 ans, mais qu’à son terme, il y a poursuite de la relation locative, sans qu’un renouvellement ne soit officialisé, les parties se trouvent dans la situation d’une « prolongation tacite » (article L 145-9 alinéa 2 du Code de Commerce).

Concrètement, le bail d’origine se poursuit, aux mêmes droits et conditions.

Le bailleur sera généralement à l’origine de cet attentisme : en effet, si le bail se prolonge au-delà de 12 ans, le loyer sera automatiquement déplafonné, sans même que le bailleur n’ait à justifier des circonstances visées à l’article L 145-34 du Code de Commerce (modification notable des facteurs locaux de commercialité, des obligations respectives des parties, des caractéristiques du local considéré ou de la destination des lieux).

Le loyer pourra donc être fixé immédiatement à la valeur locative et le mécanisme du « plafonnement du déplafonnement » ne fonctionnera pas.

 

4.   3, 6, 9…. et l’infini

Dans le cas où le bailleur ne donne jamais congé et où le locataire ne fait pas de demande de renouvellement, le bail soumis commercial est en prolongation tacite « permanente ».

A tout moment, l’une des parties peut mettre fin à cette tacite prolongation soit en adressant à l’autre un congé, en respectant le délai de préavis de 6 mois, soit, pour le preneur, en adressant une demande de renouvellement (article L 145-10 du Code de Commerce).

Généralement, les bailleurs ne laissent pas la situation trainer jusque là et, à tout le moins au bout de douze ans, ils se manifestent pour obtenir, dans le cadre d’un renouvellement de bail, le déplafonnement du loyer.

 

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